Alex Kloszewski o sytuacji na rynku hotelowym

Udostępnij artykuł

2019 to kolejny rok globalnego i regionalnego niepokoju. Wydarzenia na arenie geopolitycznej, przyczyniają się do stopniowej destabilizacji na świecie. Wojny handlowe, postępująca zmiana klimatu, spowolnienie wzrostu globalnego PKB, BREXIT, proces impeachmentu Trumpa, panowanie koronawirusa, to niektóre destabilizatory wywierające wpływ na globalną rzeczywistość – mówi Alex Kloszewski, MRICS, partner zarządzający w Hotel Professionals i Hotel Professionals Management Group.

Weszliśmy w cykl burzliwej rzeczywistości określanej jako „VUCA”.*

Na tym etapie nie wiemy jak duży wpływ będzie miał koronawirus na sektor turystyczny. Z pewnością już w I kw. 2020 r. branża zanotuje spadki, biorąc pod uwagę jego rosnący zasięg, który obecnie obejmuje już państwa Europy (Włochy, Austria). Historycznie patrząc, podobną sytuację mieliśmy w latach 2002/2003, kiedy z powodu wybuchu epidemii SARS, zanotowano zahamowanie w globalnym ruchu turystycznym, które trwało aż dwa kwartały.

Polskie hotele zakończyły 2019 r. ze wzrostem wskaźnika RevPAR na poziomie 2,3% i stawką ADR wyższą o 2%. Średnie obłożenie pozostało na ubiegłorocznym poziomie i wyniosło ok. 71%. Najwyższe spadki spośród największych miast zanotowały Poznań i Warszawa. Na rynkach tych w ciągu ostatnich dwóch lat znacznie wzrosła podaż, co niewątpliwe wpłynęło na wyniki. Przewidujemy, że trend ten będzie się utrzymywał w 2020 r.

W roku 2020 r. pojawią się wyzwania. Już w 2019 r. można była zaobserwować spadki średniej stawki za pokój w niektórych miastach, gdzie pojawiła się nowa podaż, szczególnie w Warszawie. Przewidujemy, że w najbliższych dwóch latach skuteczna sprzedaż noclegów i oferty hotelowej będzie zadaniem jeszcze bardziej wymagającym.

RYNEK DOSTAWCÓW HORECA W POLSCE – RAPORT 2020
> kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem <

„Nadchodzą chmury” – operatorzy hotelowi będą musieli w sposób niezwykle rzetelny zarządzać nie tylko przychodami (w odniesieniu do swoich konkurentów), ale również co ważniejsze, kontrolować codzienne koszty w związku ze wzrostem oczekiwań co do płacy (związanej ze wzrostem płacy minimalnej), wzrostem kosztów za media, energię i ogólnie cen towarów w Polsce. Zyski operacyjne netto hoteli będę niższe i na rynku prawdopodobnie pojawi się więcej hoteli na sprzedaż (głównie hotele niezależne, bez marki hotelowej).

Od 15 lat przedstawiamy prognozy dla rynku hotelowego i jak do tej pory nasze założenia były dosyć precyzyjne, dlatego też w tym roku zalecamy operatorom szczególną uważność.

Nowa podaż hotelowa w największych miastach w Polsce sprawi, że operatorom i właścicielom trudniej będzie osiągnąć zakładane marże.

Trudno jest również przewidzieć jaki wpływ na Polskę będzie miał BREXIT, który już stał się rzeczywistością, co więcej musi upłynąć kilka-kilkanaście miesięcy zanim będzie można wskazać jakie przyniesie ekonomiczne skutki dla całej Unii Europejskiej. Musimy mieć na uwadze, że warszawskie lotnisko Chopina, obsłużyło w ubiegłym roku 18,7 miliona pasażerów, z czego najpopularniejszym kierunkiem był Londyn (aż 1,02 miliona pasażerów).

Trend spędzania wakacji i urlopów w Polsce wciąż się utrzymuje i będzie kontynuowany, szczególnie, że dochód per capita w naszym kraju rośnie szybciej niż w innych krajach CEE. Program 500+, jak również „Trzynastka” dla emerytów, będą miały dalszy pozytywny wpływ na nasz sezon letni.

Sezon wakacyjny 2019 był dosyć pomyślny dla nadmorskich hoteli i resortów. Wyniki w hotelach zlokalizowanych nad Bałtykiem, jak i w Trójmieście były dobre w okresie wakacji.

Nowym inwestorom wchodzącym na rynek inwestycji hotelowych, zalecamy zwrócenie szczególnej uwagi na koszty budowy, w związku ze wzrostem poziomu wynagrodzeń i kosztów materiałów budowlanych. Szczególnie teraz w przypadku nowych projektów, niezbędna jest dogłębna analiza przed wyborem lokalizacji, brandu, operatora, a na etapie realizacji trzymanie się modelu finansowego opartego na realnych i zgodnych z zasadami rynkowymi założeniach.

2020 r. będzie rokiem pełnym wyzwań również dla operatorów zarządzających starszymi obiektami, w związku z wejściem na rynek świeżych i unikatowych produktów hotelowych. Pojawienie się nowych konkurentów będzie sprawdzianem dla dyrektorów generalnych, ich pomysłowości i znajomości rynku, a ich aktywna obecność w mediach społecznościowych i zaangażowanie w lokalne społeczności będą kluczem do sukcesu. Oczywiście, bardziej niż kiedykolwiek wcześniej, dyrektorzy generalni będą musieli wspierać i chronić swój kapitał ludzki. Ponieważ rynki będą bardziej konkurencyjne, opracowanie strategii zarządzania przychodami i codzienne korzystanie z niej będą najskuteczniejszym sposobem na zwiększenie RGI i MPI w danym „comp secie”.

Dyrektorzy hoteli pamiętać będą musieli, że sprzedaż noclegów przez wszelkie dostępne kanały rezerwacji odbywa się obecnie w bardzo dynamiczny sposób. Stawki za pokój zmieniają się gwałtowanie, nawet kilkukrotnie w ciągu dnia w odpowiedzi na zmieniające się stawki hoteli konkurencyjnych. Zmiany te odbywają się niczym w mgnieniu oka i nawet najmniejsze przeoczenie może skutkować utratą klienta. Można to porównać do gorączkowej gry na giełdzie.

Banki będą w dalszym ciągu udzielały finansowania nowym przemyślanym projektom hotelowym, w tym zlokalizowanym w typowo turystycznych miejscowościach, jednak z większą dozą ostrożności będą analizowane projekty, które nie mają zapewnionych doświadczonych operatorów. Hotele z marką hotelową będą miały większą szansę na uzyskanie finansowania. Banki będą z pewnością przyglądać się uważniej na nową wchodzącą podaż, aby weryfikować czy inwestor nie wkracza ze swoim projektem na zbyt już nasycony rynek.

Komercjalizacja hoteli w oparciu o umowy najmu będzie w dalszym ciągu się rozwijała i wzrośnie liczba tego typu umów zawieranych pomiędzy inwestorami, a operatorami. Już w 2018 i 2019 r. zauważalne było duże zainteresowanie umowami najmu szczególnie ze strony nowych sieci wchodzących na polski rynek.

W tym wszystkim pamiętać należy, że w całej Unii Europejskiej na 10 000 mieszkańców przypada 126 dostępnych pokoi, podczas gdy w Polsce jest to zaledwie 54 pokoi (włączając 10 000 pokoi będących w pipelinie) … więc tak, jest jeszcze miejsce na rozwój.

Reasumując, rynek hotelowy w Polsce będzie nadal się rozwijał, ale rok 2020 naprawdę owocny okaże się tylko dla najlepszych.

*”VUCA” – akronim opisujący rzeczywistość poprzez słowa Volatility (zmienność, ulotność), Uncertainty (niepewność), Complexity (złożoność) i Ambiguity (niejednoznaczność).