Artur Pietraszewski o rynku condo- i aparthoteli nad morzem

Udostępnij nas na:
Już pod koniec 2018 roku na rynku apartamentów waka­cyjnych oferowanych w sys­temie condo powiało morską bryzą. Według szacunków For­tech Consulting na koniec lutego 2019 oferta położonych w pasie nadmorskim lokali o przeznacze­niu inwestycyjnym przekroczyła 5 tys. jednostek – podkreśla Artur Pietraszewski, partner w For­tech Consulting w specjalnej wypowiedzi do czasopisma Świat Hoteli.

Obejmuje za­równo pokoje hotelowe sprzeda­wane w modelu condo, jak i apar­tamenty wakacyjne w obiektach zarządzanych całościowo przez profesjonalnych operatorów oraz lokale inwestycyjne w no­wych projektach zarządzane bezpośrednio przez właścicieli. Zestawiając tę wartość z liczbą typowych lokali mieszkalnych znajdujących się w ofercie de­weloperów na koniec 2018 roku, wynoszącą ok. 50,7 tys., może­my mówić o znaczącym, rów­noległym dla mieszkaniowego rynku, wyróżniającym się jednak specyficznymi cechami. Z jednej strony lokale nad Bałtykiem traktowane są jako nieruchomości typowo wakacyjne (oferta „life style”) i służą zaspokojeniu wła­snych potrzeb, w tym potrzeby prestiżu. Z drugiej to instrument inwestycyjny, który konkuruje na rynku z ofertą typowych lokali mieszkalnych generując w se­zonie znaczące, porównywal­ne w skali roku do przychodów z tradycyjnego najmu w dużych miastach strumienie gotówki. Jednocześnie daje właścicielom dodatkową wartość w postaci możliwości wykorzystania nie­ruchomości na własne potrzeby w ramach tzw. pobytów właści­cielskich lub poza sezonem.

Rosnąca podaż gruntów

O ile podaż gruntów na potrze­by budownictwa mieszkaniowe­go w dużych miastach maleje, o tyle w pasie nadmorskim wciąż uwalniane są nowe obszary. Słu­żą temu procesy transforma­cji terenów wykorzystywanych przed laty na cele wojskowe oraz dopływ terenów od lokalnych samorządów zainteresowanych rozwojem. Niebagatelny wpływ ma także działalność osadzonych na lokalnych rynkach „land de­veloperów”, którzy w ostatnich latach skupili w swoich rękach znaczące areały i przeprowadzili procesy związane z uchwaleniem lub zmianami planów miejsco­wych albo uzyskali stosowne decyzje administracyjne umożli­wiające przystąpienie do procesu inwestycyjnego. Trend ten zbiegł się w czasie zarówno z potrzeba­mi rynku nabywców, jak i rynku deweloperów zainteresowanych dywersyfikacją oferty i włącza­niem do niej nieruchomości z ob­szaru wakacyjnego lub budowa­niem kompetencji hotelowych.

Morze z potencjałem

Interesującym zjawiskiem w budo­waniu nad Bałtykiem jest wzrost liczby projektów o dużej skali i wyraźnie resortowym charakte­rze. Wzorce dziś wyznacza nie tyl­ko mieleński projekt Dune, ale też inwestycje takie jak Shelter w Ro­gowie, Marina Royale w Darłówku, Wave Apartments w Międzyzdro­jach, czy Sol Marina na Wyspie So­bieszewskiej. Co istotne, na rynek wypływają wciąż nowe lokalizacje umożliwiające realizację przedsię­wzięć w miejskiej skali, o znacz­nym poziomie kapitałochłonności oraz wymagające wieloletniego zaangażowania i strategicznego planowania. Nie dziwi zatem fakt, że deweloperzy starają się mak­symalnie wykorzystać rynkową koniunkturę i zrealizować w gór­nej fazie cyklu zarówno wysokie marże, jak i osiągnąć maksymalny wolumen sprzedaży. Znacząca część dostępnej dziś oferty to tzw. apartamenty inwestycyjne sprzedawane z uwzględnieniem 23 proc. stawki VAT. Warto pa­miętać, że zwykle plany miejsco­we dla pasa nadmorskiego nie przewidują funkcji innych niż ho­telowe, sanatoryjne, wypoczynko­we. Budowanie klasycznych lokali mieszkalnych w tym obszarze na­potyka z jednej strony na formal­ne przeszkody, z drugiej formuła inwestycyjna pozwala dewelope­rom wciąż na sprzedaż lokali bez ograniczeń wynikających z tzw. ustawy deweloperskiej, a więc bez konieczności korzystania z in­strumentów ochrony w postaci rachunków powierniczych czy za­wierania sformalizowanych umów w postaci Umowy deweloperskiej. Znacząco poprawia to przepływy finansowe po stronie dewelopera i przyspiesza proces inwestycyj­ny, z korzyścią dla kupującego. Nabywcy takich lokali oprócz benefitów związanych z unikal­nym położeniem i „emocjonalną wartością nieruchomości” zyskują dodatkową „tarczę podatkową” wynikającą z możliwości odlicze­nia podatku VAT.

Nie zawsze kolorowo

Patrząc na wszelkie pozytywne aspekty rozwoju pasa nadmor­skiego warto pamiętać o tych…

Autorem jest Artur Pietraszewski
partner Fortech Consulting

Cały komentarz publikujemy w:
ŚWIAT HOTELI – LUTY / MARZEC 2019
> kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem <

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.