Artur Pietraszewski: Oferta condo przesuwa się w kierunku typowej oferty hotelowej

Udostępnij nas na:
[SPECJALNIE DLA NAS] – Inwestycyjne zakupy na ryn­ku nieruchomości to w 2019 roku wciąż doskonała alter­natywa dla innych form lokowa­nia kapitału. Niestety, wzrosty cen nowych mieszkań na głów­nych rynkach przekraczające 10 proc. rok do roku, przy sto­sunkowo stabilnych czynszach i rosnącej podaży nowych lokali, poważnie redukują efektywne stopy zwrotu, które schodzą po­niżej 5 proc. Reguła ta, przynaj­mniej na pierwszy rzut oka, nie dotyczy inwestycji w segmencie condo czy aparthoteli, w których operatorzy wciąż kuszą stopa­mi zwrotu zaczynającymi się od 7 proc. w skali roku, wysokimi wskaźnikami obłożenia i sze­regiem benefitów związanych z posiadaniem nieruchomości inwestycyjnej jak np. pobytami właścicielskimi – podkreśla w specjalnych komentarzu dla naszej redakcji Artur Pietraszewski, partner Fortech Consulting.

Do tego rynek turystyki pobytowej, szczegól­nie w pasie nadmorskim, po raz kolejny zanotuje w 2019 roku rekordowe wskaźniki dotyczą­ce liczby pobytów i stawek za dobę. Do tego wspierany me­dialnie i poprzez socjalne trans­fery gospodarczy optymizm sprawia, iż zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, która jednocześnie może speł­niać kryteria tzw. second home, staje się popularnym instru­mentem inwestycyjnym. Nie zaskakuje zatem gwałtownie rosnąca podaż nowych inwesty­cji dedykowanych krótkookre­sowym pobytom lub projektów aparthotelowych nie tyko w naj­większych wakacyjnych desty­nacjach, ale także w miejscach, których turystyczna renoma wy­maga dopiero zbudowania. Co więcej, stawki, które płacą goście condo czy aparthoteli są w więk­szości lokalizacji zbliżone, a ich poziom bardziej odzwierciedla jakość samego budynku i jego infrastruktury niż jakość bezpo­średniego otoczenia i prestiż lo­kalizacji – z wyjątkiem najsilniej­szych destynacji typu Kołobrzeg, Sopot, Karpacz, Zakopane.

Interesującym zjawiskiem jest dalsza polaryzacja oferty w segmencie condo czy apar­thotelowym. Oprócz widocz­nego w statystyce podziału na lokalizacje miejskie i lokali­zacje w re­sor­tach wy­raźnie róż­nicują się same produkty. Znacznie ro­śnie liczba lokali oferowanych ze stawką VAT 23 proc., czyli jako samodzielne lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. To po czę­ści skutek uwarunkowań plani­stycznych (zapisy o lokowaniu obiektów z przeznaczeniem na obsługę ruchu turystycznego i brak możliwości lokowania kla­sycznej mieszkaniówki w wielu atrakcyjnych fragmentach wa­kacyjnych miejscowości). Ana­liza oferty w pasie wybrzeża Bałtyku na koniec lipca 2019 po­kazuje, że tegoroczna podaż to min. 5 tys. nowych lokali, z wy­łączeniem oferty Trójmiejskiej, która notuje rekordowe przyro­sty za sprawą inwestycji w re­jonie Dolnego Miasta i Wyspy Spichrzów. W tej grupie pojawia się coraz częściej zupełnie nowa kategoria oferty, która ma wszel­kie cechy inwestycji finansowej, a nie nieruchomościowej tj. zakup pokoju (samodzielnego lokalu) w sieciowym, zarządza­nym przez posiadającego umo­wę franczyzową zewnętrznego operatora z gwarancją wynajmu w całym okresie umowy z siecią tj. 15-20 lat. Warto przyjrzeć się takim projektom, bo o ile otrzymujemy bez­pieczny zwrot z kapitału, o tyle po­jawia się po­ważna wąt­pli­wość co do war­tości rezydual­nej i płyn­ności takiej nieruchomości po wygaśnięciu umowy sieciowej. Zdekapitalizowa­ny obiekt hotelowy to przede wszystkim nakłady, a szanse porozu­mienia się co do przyszłości ta­kiej nieruchomości przez wielu właścicieli są ograniczone. Jako krok w dobrym kierunku uznać należy pojawianie się projek­tów condo czy aparthotelowych z rozbudowanymi funkcjami do­datkowymi, które z jednej strony generują dodatkowy przychód dla operatora, z drugiej służą przedłużaniu sezonu i zwięk­szają atrakcyjność projektu. Co ciekawe, operatorzy obiektów oddanych pięć-siedem lat temu dostrzegają zmiany w otocze­niu rynkowym i sami lub tylko przy niewielkim zaangażowaniu właścicieli, podejmują decyzje o realizacji obiektów towarzy­szących typu basen, siłownia, zaplecze gastronomiczne. Ofer­ta condo przesuwa się zatem w kierunku typowej oferty ho­telowej, choć wciąż pozwala na znacznie większą elastyczność operatorską i ograniczenie wła­snego zaangażowania.

Rynkowi wciąż towarzyszą obawy co do modeli finanso­wych, na których oparta jest część projektów w resortach wakacyjnych. Lokalizacje miej­skie bronią się upodabniając do typowej oferty najmu lub ofer­ty hotelowej. Tam jednak, gdzie ruch gości nie jest tak stabilny, potrzeba albo silnego operatora, albo ciekawego programu, aby utrzymać gwarancje czynszowe na porównywalnym z miejskimi poziomie. Wątpliwości budzi też płynność ofert o charakterze inwestycyjnym. Nie wykształcił się jeszcze sprawnie funkcjonu­jący, transparentny rynek wtór­ny dla tego typu inwestycji nie­ruchomościowych. W tym ob­szarze czeka nas w najbliższych latach prawdziwa rewolucja. Część inwestycji condo wspie­rana jest bowiem kredytami hi­potecznymi, a te „dojrzewają” po ok. pięciu-siedmiu latach, a ich obsługa mocno zależy od aktu­alnej koniunktury w gospodarce. Przyjmując, że zakup jednostki condo to inwestycja nie tyleż finansowa co lifestyle należy spodziewać się znaczącej poda­ży takich ofert z drugiej ręki przy podwyżce stóp procentowych lub spowolnieniu gospodarki. Istotne znaczenie dla rozwoju sektora condo czy aparthoteli będzie miała też polityka du­żych sieci hotelowych i ich siła w forsowaniu przepisów prawa ograniczających najem krótko­terminowy lub warunki prowa­dzenia działalności polegającej na najmie lokali w formule quasi hotelowej.

Komentarz powstał specjalnie na potrzeby publikacji:
RYNEK HOTELARSKI W POLSCE – RAPORT 2019
>kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem<

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.
Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.