Skąd wziąć środki na inwestycję hotelową?

Udostępnij nas na:
Inwestor, negocjując umowy operatorskie z siecią (o czym była mowa w poprzednim wydaniu) powinien równolegle rozpocząć rozmowy dotyczące finansowania swojej inwestycji. Od czego zacząć, na jakie ewentualności się przygotować i dlaczego może to nie być łatwe?

W pierwszej kolejności inwestor najczęściej udaje się do banku po kredyt na sfinansowanie części budżetu projektu i tu już w trakcie pierwszej, wstępnej rozmowy z bankowym analitykiem dowie się, że:
Hotelarskie projekty inwestycyjne są uważane za wyjątkowo trudne do kredytowania, ponieważ są realizowane w jednej z najbardziej ryzykownych, z punktu widzenia wielu banków, branż czy sfer działalności gospodarczej. Są one obciążone tak wieloma grupami ryzyk, że aż trudno w to uwierzyć, poczynając od ryzyka politycznego, a kończąc na ryzyku braku jakiegokolwiek personelu do pracy w hotelach czy sezonowości ruchu turystycznego.

Inwestor, potencjalny kredytobiorca, powinien już wcześniej prowadzić działalność gospodarczą (oczywiście najlepiej od kilku lat) zbliżoną merytorycznie, jak np.: gastronomiczną czy turystyczną, ale najlepiej tę właściwą: hotelarską. Bank wcale nie jest pewien tego czy jego potencjalny klient potrafi prowadzić taką działalność i czy zwyczajnie nie zbankrutuje kiedy otworzy hotel.

Inwestor powinien mieć i oferować zabezpieczenie o odpowiedniej wartości, która to wartość z pewnością będzie weryfikowana przez Bank. A więc najlepiej gdy ta wartość będzie określona przez biegłych z listy wskazanej przez bank. Może się więc okazać, że zabezpieczenie w postaci działki, na której ma zostać zbudowany obiekt hotelowy, oraz inne gotówkowe środki własne Inwestora, mogą być zbyt małe w zderzeniu z wymaganiami banku.

Inwestor powinien więc dysponować środkami własnymi, najlepiej na poziomie ok. 35-40 proc. budżetu, w tym gotówką i działką (której wartość określa się drogą wyceny na poziomie z reguły na ca 10-15 proc. budżetu). Bank sfinansuje nam częściowo koszty budowy obiektu i wyposażenia – najczęściej do 60-65 proc. łącznej wysokości tych kosztów.

Pierwsza wizyta w banku kończy się zwykle wylaniem kubła zimnej wody na inwestora hotelowego, któremu wydawało się, że jest świetnie przygotowany do ubiegania się o kredyt na inwestycję hotelarską.

Jego sytuacja radykalnie się zmienia w dwóch przypadkach:
• gdy inwestor pracuje z renomowaną firmą doradczą, która opiekuje się nim samym i jego projektem,
• gdy inwestor związał się z uznaną na rynku siecią hotelarską. Bank doceni powiązanie na zasadach franczyzy, a pełnię zadowolenia zapewni mu umowa o zarządzanie.

Przy tych okolicznościach, w opinii banku znika znaczna część ryzyka, bo przecież najlepszą rekomendacją dla projektu jest uczestnictwo w nim takiej sieci.

Dlatego pierwsza wizyta w banku z rzadka kończy się sukcesem. Można z niej jedynie wyciągnąć wnioski co do dalszego postępowania i ewentualnie poprawić lub uzupełnić dossier projektu składane w banku. Takich pierwszych wizyt dobrze jest zrobić kilka. Początkowo głównie po to, aby poznać standardowe oferty kredytowe poszczególnych banków.

Nie należy przy tym zapominać, że inwestor nie może być zainteresowany byle jakim kredytem, a tylko takim, który jest odpowiednio dopasowany do specyfiki projektu i do możliwości spłaty jakie on generuje.

Już na tym etapie poszukiwań najczęściej odrzucane są te banki, które oferują kredyty krótkoterminowe i średnioterminowe, ponieważ inwestora będą interesowały głównie długoterminowe (10 do 15 lat kredytowania) i hipoteczne (nawet do 25 lat) zakładające przy tym wydłużony okres karencji spłaty rat kredytowych (np. do 2 lat).

Inwestor zwykle daje sobie doskonale radę z problemem…

CIĄG DALSZY ARTYKUŁU ZNAJDĄ PAŃSTWO W NASZYM CZASOPIŚMIE:

ŚWIAT HOTELI WRZESIEŃ-PAŹDZIERNIK 2018
> kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem <

Autorzy:
Marcin J. Podobas, założyciel i partner zarządzający
Jerzy Miklewski, partner
FORTECH Consulting

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.