Wiktor Wróbel, prezes Nosalowy Dwór o rynku condohoteli

Udostępnij nas na:
TYLKO DLA NAS! Rozważając sprzedaż lokali w systemie condo należy w pierwszej kolejności przeanalizować kwestię możli­wości przychodowych przedsię­biorstwa hotelowego mającego później funkcjonować w oparciu o sprzedane lokale. Profesjonalny i działający etycznie inwestor (de­weloper) musi przyjąć, że nawet w pesymistycznym scenariuszu przychody hotelu powinny pokryć wszelkie koszty operacyjne – w szczególności czynsze należ­ne nabywcom lokali – mówi w specjalnym komentarzu dla Świata Hoteli Wiktor Wróbel, prezes zarządu Nosalowy Dwór.

Nabiera to jeszcze większego znaczenia, gdy czynsz ma być wypłacany w dłuż­szym okresie (np. 10 lat). Niestety na etapie komercjali­zacji (sprzedaży lokali) pojawić się może chęć przyciągnięcia nabyw­ców jak najwyższym czynszem oraz równolegle zwiększenia do­chodowości inwestycji poprzez maksymalizację cen lokali. Zdol­ność hotelu do wygenerowania wystarczających przychodów – kluczowa dla nabywców lokali – spada wtedy na drugi plan. Ry­zyko takie istnieje w przypadku deweloperów, którzy działalność hotelową traktują instrumental­nie, a condo jest dla nich głównie sposobem na zwiększenie zysku z komercjalizacji.

Jako, że w przypadku con­do, przedmiotem sprzedaży są często lokale usługowe, nie obowiązują mechanizmy praw­ne dostępne nabywcom lokali mieszkalnych (np. rachunek po­wierniczy). Nabywca musi więc dokładnie zweryfikować historię dewelopera (czy jest to przypad­kowy inwestor czy też podmiot z doświadczeniem w podobnych inwestycjach). Warto też przy­glądnąć się obecnym cenom naj­mu wakacyjnego lokali w okolicy. Ważne będą nakłady przewidzia­ne na infrastrukturę towarzyszą­cą (baseny, gastronomia czy sale konferencyjne) oraz precyzyjne odzwierciedlenie uzgodnionych warunków w podpisywanych umowach. W razie jakichkolwiek wątpliwości należy zasięgnąć opinii niezależnego eksperta, np. firmy zajmującej się analizą inwe­stycji hotelowych.

ŚWIAT HOTELI
LUTY-MARZEC 2019
> kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem <

Obecnie na rynku pojawiają się realizacje w nieoczywistych loka­lizacjach (np. z dala od infrastruk­tury rekreacyjnej czy charaktery­zujących się dużą sezonowością), z dużą liczbą lokali i niewielkim zapleczem towa­rzyszącym. Nie­rzadko lokale standardem przypomina­ją mieszkania, a nie pokoje ho­telowe. Widząc względnie wysokie ceny tych lokali i atrak­cyjne „gwarantowane” sto­py zwrotu, nabywca powinien zachować ostrożność – może to bowiem oznaczać, że inwestor na inwestycję patrzy krótkofalowo, a jego priorytetem jest komercja­lizacja. Może tak być nawet, gdy jest nim deweloper znany na ryn­ku mieszkaniowym – może on nie znać się na działalności hotelowej tak, by wypracować obiecany czynsz, a najem lokalu traktować bardziej jako sposób na podnie­sienie ceny jego sprzedaży na rynku pierwotnym.

 

Jako przedsiębiorstwo z dłu­goletnim doświadczeniem ho­telarskim staramy się mocno akcentować to czym różnimy się od wielu konkurentów realizu­jących projekty w systemie con­do. Condo to dla nas tylko jeden ze sposobów rozwoju naszych hoteli, a na na­szą współ­pracę z in­westorami patrzymy długofalo­wo. Do tej pory sprzeda­waliśmy lokale usługowe spełnia­jące wszelkie wymogi standaryzacji hotelowej, a ich nabywcami byli przedsiębiorcy i osoby zajmujące się zawodowo osiąganiem przychodu z najmu nieruchomości. Oferowaliśmy czynsze które wg naszych obli­czeń i lat doświadczeń na rynku hotelowym będziemy w stanie wypłacać w całym okresie współ­pracy. W naszej budowanej obec­nie inwestycji oferowana stopa zwrotu (tzn. stosunek roczne­go czynszu netto do ceny netto lokalu) wynosiła 6 proc. Był to poziom wyraźnie niższy od ofe­rowanego przez wielu konkuren­tów – wyższa oferta z pewnością pomogłaby nam przyspieszyć sprzedaż lokali, niemniej uznali­śmy, że w perspektywie długo­terminowej współpracy będzie to mniej bezpieczne dla nabywców.

 

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.