TYLKO DLA NAS! Rozważając sprzedaż lokali w systemie condo należy w pierwszej kolejności przeanalizować kwestię możliwości przychodowych przedsiębiorstwa hotelowego mającego później funkcjonować w oparciu o sprzedane lokale. Profesjonalny i działający etycznie inwestor (deweloper) musi przyjąć, że nawet w pesymistycznym scenariuszu przychody hotelu powinny pokryć wszelkie koszty operacyjne – w szczególności czynsze należne nabywcom lokali – mówi w specjalnym komentarzu dla Świata Hoteli Wiktor Wróbel, prezes zarządu Nosalowy Dwór.
Nabiera to jeszcze większego znaczenia, gdy czynsz ma być wypłacany w dłuższym okresie (np. 10 lat). Niestety na etapie komercjalizacji (sprzedaży lokali) pojawić się może chęć przyciągnięcia nabywców jak najwyższym czynszem oraz równolegle zwiększenia dochodowości inwestycji poprzez maksymalizację cen lokali. Zdolność hotelu do wygenerowania wystarczających przychodów – kluczowa dla nabywców lokali – spada wtedy na drugi plan. Ryzyko takie istnieje w przypadku deweloperów, którzy działalność hotelową traktują instrumentalnie, a condo jest dla nich głównie sposobem na zwiększenie zysku z komercjalizacji.
Jako, że w przypadku condo, przedmiotem sprzedaży są często lokale usługowe, nie obowiązują mechanizmy prawne dostępne nabywcom lokali mieszkalnych (np. rachunek powierniczy). Nabywca musi więc dokładnie zweryfikować historię dewelopera (czy jest to przypadkowy inwestor czy też podmiot z doświadczeniem w podobnych inwestycjach). Warto też przyglądnąć się obecnym cenom najmu wakacyjnego lokali w okolicy. Ważne będą nakłady przewidziane na infrastrukturę towarzyszącą (baseny, gastronomia czy sale konferencyjne) oraz precyzyjne odzwierciedlenie uzgodnionych warunków w podpisywanych umowach. W razie jakichkolwiek wątpliwości należy zasięgnąć opinii niezależnego eksperta, np. firmy zajmującej się analizą inwestycji hotelowych.
ŚWIAT HOTELI
LUTY-MARZEC 2019
> kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem <
Obecnie na rynku pojawiają się realizacje w nieoczywistych lokalizacjach (np. z dala od infrastruktury rekreacyjnej czy charakteryzujących się dużą sezonowością), z dużą liczbą lokali i niewielkim zapleczem towarzyszącym. Nierzadko lokale standardem przypominają mieszkania, a nie pokoje hotelowe. Widząc względnie wysokie ceny tych lokali i atrakcyjne „gwarantowane” stopy zwrotu, nabywca powinien zachować ostrożność – może to bowiem oznaczać, że inwestor na inwestycję patrzy krótkofalowo, a jego priorytetem jest komercjalizacja. Może tak być nawet, gdy jest nim deweloper znany na rynku mieszkaniowym – może on nie znać się na działalności hotelowej tak, by wypracować obiecany czynsz, a najem lokalu traktować bardziej jako sposób na podniesienie ceny jego sprzedaży na rynku pierwotnym.
Jako przedsiębiorstwo z długoletnim doświadczeniem hotelarskim staramy się mocno akcentować to czym różnimy się od wielu konkurentów realizujących projekty w systemie condo. Condo to dla nas tylko jeden ze sposobów rozwoju naszych hoteli, a na naszą współpracę z inwestorami patrzymy długofalowo. Do tej pory sprzedawaliśmy lokale usługowe spełniające wszelkie wymogi standaryzacji hotelowej, a ich nabywcami byli przedsiębiorcy i osoby zajmujące się zawodowo osiąganiem przychodu z najmu nieruchomości. Oferowaliśmy czynsze które wg naszych obliczeń i lat doświadczeń na rynku hotelowym będziemy w stanie wypłacać w całym okresie współpracy. W naszej budowanej obecnie inwestycji oferowana stopa zwrotu (tzn. stosunek rocznego czynszu netto do ceny netto lokalu) wynosiła 6 proc. Był to poziom wyraźnie niższy od oferowanego przez wielu konkurentów – wyższa oferta z pewnością pomogłaby nam przyspieszyć sprzedaż lokali, niemniej uznaliśmy, że w perspektywie długoterminowej współpracy będzie to mniej bezpieczne dla nabywców.
© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.