Rynek hotelowy polskich gór

Hotele są jedną z najpopularniejszych kategorii obiektów zakwaterowania zbiorowego
działających na terenie polskich gór. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w obszarze gór funkcjonuje obecnie 1 291 całorocznych obiektów zakwaterowania zbiorowego dysponujących 90 458 miejscami noclegowymi, z tego hotele stanowią około 27 proc. łącznej podaży tych obiektów.

Zgodnie z danymi Cushman & Wakefield górska baza hotelowa obejmuje 269 hoteli. Oferują one około 24 180 miejsc noclegowych w 11 150 pokojach, co stanowi odpowiednio 13,4 proc. i 12,4 proc. krajowej podaży.

Dominują hotele trzygwiazdkowe – 134 obiekty (48 proc. miejsc noclegowych) i dwugwiazdkowe – 81 obiektów (20,9 proc. miejsc noclegowych). Stosunkowo duży udział w rynku hotelowym polskich gór mają hotele czterogwiazdkowe – 25 obiektów (23 proc. miejsc noclegowych). Udział pozostałych kategorii hoteli jest niewielki – obiektów jednogwiazdkowych 24 (5,6 proc. miejsc noclegowych), a pięciogwiazdkowych 5 (2,5 proc. miejsc noclegowych). Wszystkie obiekty najwyższej klasy zlokalizowane są w najbardziej popularnych kurortach górskich, takich jak np. Zakopane, Krynica Zdrój i Szczawnica.

Niewiele hoteli zarządzanych jest przez operatorów międzynarodowych – Halny w Cieszynie, Magura w Bielsku-Białej, Mercure w Jeleniej Górze, Mercure w Karpaczu, Giewont i Mercure w Zakopanem – wszystkie sześć hoteli należy do sieci Accor Hotels & Resorts. Na górskim rynku hotelowym działalność prowadzą także obiekty zarządzane przez operatorów krajowych – dziewięć hoteli zlokalizowanych w Cieszynie, Krynicy Zdroju, Szklarskiej Porąbie, Świeradowie Zdroju, Ustroniu i Zakopanem.

Najlepiej rozwinięty rynek hotelowy występuje w Karkonoszach, Beskidzie Śląskim i Żywieckim oraz
w Tatrach. Rynek ten cechuje:
– wysoka podaż hoteli;
– obecność na rynku hoteli najwyższej klasy: obiektów cztero- i pięciogwiazdkowych;
– stosunkowo wysokie obłożenie pokoi hotelowych;
– szeroka gama oferowanych usług dodatkowych: SPA & Wellness, rekreacyjnych i konferencyjnych.
Najsłabiej rozwinięty jest z kolei rynek hotelowy w Bieszczadach oraz w Beskidzie Niskim.

Karkonosze
Baza hotelowa Karkonoszy jest rozbudowana w porównaniu do innych obszarów górskich w Polsce i obejmuje 62 skategoryzowane hotele oferujące ponad 5 tys. miejsc noclegowych. Dominują hotele o niższym standardzie (od 1 do 3 gwiazdek), które łącznie oferują 90,2 proc. miejsc noclegowych, z tego 36 obiektów trzygwiazdkowych oferuje 64,5 proc. miejsc noclegowych, 15 obiektów dwugwiazdkowych – 18,9 proc. miejsc noclegowych, oraz 7 hoteli jednogwiazdkowych – 6,8 proc. miejsc noclegowych. Hotele wyższej klasy reprezentowane są przez cztery obiekty czterogwiazdkowe (9,8 proc. miejsc noclegowych), z których dwa zarządzane są przez operatora międzynarodowego (Accor Hotels & Resorts). Prognozuje się, że w najbliższych latach baza hotelowa Karkonoszy powiększy się o kolejne obiekty, zwłaszcza o wyższym standardzie. W trakcie budowy znajdują się obecnie jeden hotel czterogwiazdkowy i jeden hotel pięciogwiazdkowy. Ponadto planuje się cztery hotele trzygwiazdkowe, cztery czterogwiazdkowe i jeden pięciogwiazdkowy. Rozwój bazy hotelowej związany jest z rosnącym popytem na wysokie jakościowo usługi hotelowe, jak i silną konkurencję ze strony hoteli położonych po czeskiej stronie Karkonoszy.

Beskidy
W całych Beskidach funkcjonują obecnie 142 skategoryzowane hotele: 67 trzygwiazdkowych (41 proc. miejsc noclegowych), 46 dwugwiazdkowych (21,9 proc. miejsc noclegowych) oraz 12 jednogwiazdkowych (5,3 proc. miejsc noclegowych). Obiekty wyższej kategorii obejmują 14 hoteli czterogwiazdkowych i trzy hotele pięciogwiazdkowe, które oferują 31,8 proc. ogólnej liczby miejsc noclegowych w regionie. Dwa hotele zarządzane są przez operatorów międzynarodowych (Accor Hotels & Resorts), a pięć przez operatorów krajowych (Grupa Hoteli Elbest, Hotele Diament, Hotele SPA Dr Irena Eris, Hotele Gołębiewski, Hotele 500). Rozmieszczenie hoteli w Beskidach jest nierównomierne. W Beskidzie Śląskim i Żywieckim działalność prowadzi 47 hoteli dysponujących około 53 proc. miejsc noclegowych, w Beskidzie Małym, Makowskim, Średnim, Wyspowym, Sądeckim, a także w Gorcach, Pieninach i na Podhalu 67 hoteli oferujących 37,8 proc. miejsc noclegowych, a w Beskidzie Niskim 28 hoteli stanowiących zaledwie 9,2 proc. podaży wszystkich miejsc noclegowych w regionie. W trakcie budowy znajduje się obecnie dziewięć obiektów: jeden dwugwiazdkowy, siedem trzygwiazdkowych oraz jeden czterogwiazdkowy. Natomiast planowanych jest 11 hoteli: jeden dwugwiazdkowy, siedem trzygwiazdkowych, dwa czterogwiazdkowe i jeden pięciogwiazdkowy. Zdecydowana większość z nich buduje się lub jest planowana na terenie Beskidów Makowskiego, Małego, Średniego, Wyspowego, Sądeckiego, w Gorcach, Pieninach i na Podhalu.

Najlepiej rozwiniętą bazę hotelową mają Beskid Śląski i Żywiecki, najsłabiej zaś Beskid Niski. Korzystna sytuacja na rynku hotelowym Beskidu Śląskiego i Żywieckiego wynika z bardzo dobrze rozwiniętej infrastruktury sportowo-rekreacyjnej (przede wszystkim narciarskiej), dogodnej i szybkiej komunikacji oraz tradycji uzdrowiskowych. Prognozuje się, że baza ta powinna się nadal powiększać, zwłaszcza o obiekty wyższej klasy.

Region Beskidu Niskiego z najsłabiej rozwiniętą bazą hotelową charakteryzuje się najniższym wskaźnikiem obłożenia pokoi hotelowych w całych Beskidach. Nie przewiduje się tu większego rozwoju bazy hotelowej, gdyż Beskid Niski nie należy do popularnych regionów turystycznych w Polsce. Większe znaczenie mają jedynie dwa uzdrowiska – Iwonicz-Zdrój i Rymanów-Zdrój. Ponadto brak jest szybkich i wygodnych połączeń komunikacyjnych, jak również bazy sportowo-rekreacyjnej.

Tatry
Baza noclegowa Tatr jest najlepiej rozwiniętą spośród górskich baz noclegowych w Polsce. W regionie funkcjonują 23 hotele oferujące ponad 2 930 miejsc noclegowych w około 1 400 pokojach. Rynek hotelowy Tatr charakteryzuje się największym udziałem obiektów wysokiej klasy w bazie hotelowej regionu na tle pozostałych obszarów górskich. Cztery hotele czterogwiazdkowe i dwa hotele pięciogwiazdkowe oferują łącznie 33 proc. miejsc noclegowych. Dominują jednak hotele o standardzie trzech gwiazdek – 14 obiektów tej klasy zapewnia 59 proc. podaży miejsc noclegowych w tatrzańskich hotelach. Podobnie jak w Karkonoszach tylko dwa obiekty zarządzane są przez międzynarodowego operatora hotelowego (Accor Hotels & Resorts). Ponadto jeden hotel zarządzany jest przez operatora krajowego (Gromada). W trakcie budowy znajdują się cztery obiekty: jeden trzygwiazdkowy, jeden czterogwiazdkowy i dwa pięciogwiazdkowe. Ponadto planuje się trzy hotele w standardzie: trzy-, cztero- i pięciogwiazdkowym. Zatem w najbliższych latach baza hotelowa Tatr powiększy się o obiekty najwyższej klasy, co wzmocni jeszcze bardziej pozycję tego najlepiej rozwiniętego rynku hotelowego w polskich górach. Obiekty w tym standardzie charakteryzują się najwyższym obłożeniem i bardzo szerokim wachlarzem usług dodatkowych, co pozwala im konkurować z równie dobrze rozwiniętym zapleczem noclegowym po słowackiej stronie Tatr.
 
Bieszczady
Bieszczady należą do regionów turystycznych z bardzo słabo rozwiniętą bazą hotelową. Funkcjonuje
tu zaledwie dziewięć skategoryzowanych hoteli (trzy dwugwiazdkowe i sześć trzygwiazdkowych) oferujących ponad 600 miejsc noclegowych. Negatywny obraz rynku pogłębia brak krajowych i międzynarodowych operatorów hotelowych, a także bardzo niskie obłożenie pokoi hotelowych, w szczególności w przypadku turystów zagranicznych. Wynika to przede wszystkim ze słabo rozwiniętej infrastruktury transportowej, która umożliwiłaby szybkie i wygodne dotarcie do miejscowości turystycznych Bieszczad. Bieszczady mają bardzo duży potencjał turystyczny, jednak bez odpowiednich inwestycji w budowę nowych, jak i unowocześnienie już istniejących obiektów sportowo-rekreacyjnych oraz intensyfikacji działań promocyjnych, rozwój bazy hotelowej będzie bardzo utrudniony.

Kotlina Kłodzka
W miarę rozwinięta baza hotelowa charakteryzuje Kotlinę Kłodzką, która obejmuje 33 skategoryzowane obiekty, oferujące około 2 830 miejsc noclegowych. Znaczną przewagę w bazie hotelowej Kotliny Kłodzkiej mają hotele dwu- i trzygwiazdkowe (68 proc. miejsc noclegowych). W regionie funkcjonuje 15 obiektów dwugwiazdkowych, oferujących około 1 060 miejsc noclegowych w około 500 pokojach oraz 11 obiektów trzygwiazdkowych, oferujących ponad 870 miejsc noclegowych w około 430 pokojach. Bazę hotelową uzupełniają cztery obiekty jednogwiazdkowe (225 miejsc noclegowych, 90 pokoi) oraz trzy obiekty czterogwiazdkowe (680 miejsc noclegowych, 270 pokoi). W regionie brakuje hoteli zarządzanych przez operatorów krajowych czy międzynarodowych. W nadchodzących 5 latach baza hotelowa Kotliny powiększy się o kolejne obiekty trzech najwyższych kategorii. W trakcie budowy znajduje się obecnie jeden hotel trzygwiazdkowy, a planuje się cztery hotele trzygwiazdkowe, jeden czterogwiazdkowy oraz dwa pięciogwiazdkowe. Podobnie jak w przypadku Karkonoszy, dużą konkurencją dla oferty hotelowej w regionie są usługi noclegowe obiektów położonych po czeskiej stronie.

Oferta hotelowa
Oferta hotelowa obiektów położonych na obszarze polskich gór jest stosunkowo bogata, szczególnie jeśli porównamy ją z zakresem usług świadczonych w hotelach zlokalizowanych w innych regionach turystycznych Polski. Z roku na rok zwiększa się podaż hoteli świadczących usługi z zakresu SPA & Wellness, rekreacyjno-sportowych, czy rozrywkowych. Również istniejące obiekty poszerzają zakres świadczonych usług.

Obecnie około 59 proc. hoteli w polskich górach świadczy różnego rodzaju usługi wchodzące w zakres SPA & Wellness. Jednak pełną gamę tych usług (salon piękności, hydroterapię, sauny, masaże, fitness/siłownię oraz bardzo często basen) oferuje jedynie 18,2 proc. obiektów. Najwięcej tego typu obiektów znajduje się w Karkonoszach – 19 hoteli (31 proc. bazy hotelowej regionu).

Coraz większym zainteresowaniem cieszy się oferta rekreacyjno-sportowa. Hotele rozbudowują swoje obiekty o zaplecza sportowe, na które składają się zazwyczaj: siłownia, fitness, korty tenisowe, boiska sportowe, ale także basen czy aquapark.

Obecnie około 22 proc. hoteli położonych na obszarze polskich gór dysponuje basenem. Najwięcej tego typu hoteli występuje w Karkonoszach – 18 obiektów, a najmniej w Bieszczadach – 2 obiekty. Warto także zauważyć, że w Beskidach funkcjonują trzy kompleksy hotelowe, w skład których wchodzi aquapark, są to: Hotel Solar SPA w Szczawnicy, Ośrodek Konferencyjno-Wypoczynkowy Kocierz w Andrychowie oraz Hotel Gołębiewski w Wiśle.

Baza hotelowa polskich gór jest jedną z najlepiej rozwiniętych w Polsce pod względem oferty usług dodatkowych. Mimo to, nadal jest mało konkurencyjna dla hoteli zlokalizowanych po czeskiej i słowackiej stronie. Nasi południowi sąsiedzi dysponują większą liczbą hoteli, w tym zwłaszcza obiektami o wyższym standardzie, a infrastruktura narciarska jest lepiej rozwinięta i nowocześniejsza. Po polskiej stronie coraz większa liczba obiektów podnosi standard i poszerza zakres świadczonych usług, jednak największą wadą jest stosunkowo uboga oferta skierowana do amatorów sportów zimowych. Chociaż obiekty hotelowe w polskich górach w przeważającej części położone są w niewielkiej odległości od wyciągów i orczyków narciarskich oraz oferują dodatkowe usługi (przechowalnie sprzętu narciarskiego, transport do wyciągów), to wciąż nie zaspokoją one rosnącego popytu ze strony turystów, zwłaszcza tych najbardziej wymagających. Problemem jest infrastruktura narciarska, która powinna zostać poddana gruntownej modernizacji i rozbudowie, tak by oferta hotelowa polskich obiektów była konkurencyjna dla czeskich i słowackich hoteli.
 

Autor: Michał Kuliński, Dział Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield – nieruchomości hotelowe
Sekcja nieruchomości hotelowych Cushman & Wakefield oferuje zintegrowane usługi wspierające klientów na każdym etapie inwestycji – od momentu powstania pomysłu o projekcie hotelowym, poprzez cały proces inwestycyjny, aż do chwili, gdy obiekt hotelowy zaczyna samodzielnie funkcjonować. Nasi specjaliści posiadają doświadczenie w procesach inwestycyjnych, wyszukiwaniu operatorów, doradztwie projektowym, pozyskiwaniu finansowania, badaniach rynkowych i wycenie nieruchomości hotelowych.
Kluczem do sukcesu Cushman & Wakefield – a tym samym do sukcesu naszych klientów – jest znajomość rynku hotelowego, bogate doświadczenie w branży oraz ścisła współpraca ze specjalistami ds. nieruchomości hotelowych w europejskich biurach Cushman & Wakefield.
Zakres usług sekcji nieruchomości hotelowych obejmuje trzy dziedziny:
– Doradztwo deweloperskie – analiza opłacalności inwestycji obejmująca m.in. badania rynkowe, analizę projektu oraz prognozy finansowe
– Wybór operatora hotelowego, w tym poszukiwanie najemcy – negocjacje kluczowych warunków umowy, doradztwo w procesie negocjacji aż do podpisania umowy
– Transakcje – pośrednictwo w sprzedaży inwestycji

Więcej informacji:
Dorota Malinowska, konsultant ds. nieruchomości hotelowych, Cushman & Wakefield
Email: dorota.malinowska@eur.cushwake.com.