Temat wartości hotelu nabiera szczególnego znaczenia w momencie, gdy rozważana jest sprzedaż lub pozyskanie finansowania, bądź refinansowania na rozbudowę obiektu czy też inne cele inwestycyjne. W każdej z w/w sytuacji najbardziej zasadne byłoby zlecenie wykonania rzetelnej wyceny i o ile przy (re) finansowaniu bank stawia taki wymóg, to już podejmując decyzję o sprzedaży, właściciel próbuje oferować obiekt po cenie, którą on uważa za słuszną. Bardzo często jest to według niego cena okazyjna, wyliczona „po kosztach” – czyli kosztach inwestycji opisanych wyżej. I jest to jak najbardziej logiczne, ale niestety tylko z jego punktu widzenia. Potencjalny nabywca podchodzi do tematu ceny nieruchomości zupełnie inaczej. Jego nie obchodzi wartość odtworzeniowa nieruchomości, ale przede wszystkim to jaki dochód generuje, chce bowiem wiedzieć, w jakim czasie nastąpi zwrot z inwestycji.
Z tego właśnie powodu przy wycenie hotelu stosuje się tzw. podejście dochodowe i metodę zysków (nie zaś podejście kosztowe metodą kosztów odtworzenia). Podejście dochodowe bazuje na założeniu, że potencjalny nabywca nieruchomości zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz, że zapłaci za nią kwotę nie większą aniżeli ta, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka.
ŚWIAT HOTELI – ZAWSZE BEZPŁATNY DOSTĘP DO PEŁNEGO WYDANIA
– link do aktualnego numeru: CZERWIEC 2015
Na innych rynkach możliwe byłoby również zastosowanie w wycenie hotelu podejścia porównawczego. W tym wypadku musimy mieć jednak dostęp do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny – zastosowanie tej metody do wyceny hotelu w Polsce jest praktycznie niemożliwe ze względu na bardzo ograniczoną liczbę transakcji kupna/sprzedaży hoteli. Znalezienie wykazu kilkunastu czy choćby kilku transakcji hoteli, które są porównywalne z wycenianym obiektem pod względem wielkości, standardu, zakresu świadczonych usług, lokalizacji jest na naszym rynku fikcją.
Powracamy zatem do podejścia dochodowego, przy którym oszacowana wartość hotelu na ogół zasadniczo różni się od ceny jakiej oczekuje sprzedający. Nasuwa się pytanie: Dlaczego tak się dzieje? Niestety z przykrością muszę stwierdzić, że większość prywatnych hoteli w Polsce wystawionych dziś na sprzedaż to obiekty, których realizacja nie była poprzedzona gruntowną analizą rynku, projektu i konkurencji i w rezultacie nie są one dostosowane do lokalnego popytu, a struktura powierzchni rzadko kiedy jest optymalna. Biznes hotelowy jest pod tym względem bardzo niewdzięczny. Tu nie można sobie pozwolić na pomyłki i błędy w projektowaniu i strategii operacyjno- marketingowej, gdyż ze względu na dużą kapitałochłonność działalności operacyjnej hotelu, łatwo jest doprowadzić do sytuacji, w której hotel przestaje generować zyski… i wysokość nakładów poniesionych na jego realizacje nie ma w tym wypadku dużego znaczenia.
A jaka jest wartość wycenianego hotelu przynoszącego straty przy zastosowaniu podejścia dochodowego? Brutalnie można by było powiedzieć, że jest to wartość zerowa. W takiej sytuacji rzeczoznawca wspólnie z ekspertem hotelowym może jednak przeprowadzić audyt i opracować prognozę optymalnych wyników możliwych do uzyskania przy założeniu wprowadzenia odpowiedniego programu naprawczego. Wówczas hotel jest wyceniany nie tyle w oparciu o bieżące zyski (których nie ma), ale na podstawie prognozowanych dochodów, które zostaną zrealizowane przy spełnieniu określonych założeń.
Dochodzimy wówczas do realnej wartości hotelu, która mówiąc kolokwialnie ma się nijak do oczekiwań właściciela i tego, za ile ten hotel został wybudowany. A hotel niestety wart jest tyle, ile za niego jest gotów zapłacić potencjalny nabywca. A ten kieruje się rachunkiem ekonomicznym.