Fortech Consulting radzi jak nadzorować i realizować inwestycję

Nadchodzi wreszcie ten moment kiedy możemy rozpoczynać budowę – mamy podpisaną umowę z siecią i przyznane finansowanie. Jest w tym oczywiście pewne uproszczenie ponieważ finansowanie może być przyznane tylko na konkretny projekt, spełniający określone warunki m.in. techniczne. Oznacza to, że zanim uruchomimy kredyt powinniśmy uzyskać pozwolenie na budowę – bank może nam przyznać kredyt, ale jego uruchomienie zawiesić w czasie właśnie do chwili spełnienia się określonych warunków formalnych….

Innymi słowy inwestor i doradca pracując razem nad uruchomieniem inwestycji powinni równolegle koordynować kilka kwestii: wybór sieci i negocjacje umów; organizacje finansowania oraz przygotowanie projektu i pozyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

O pierwszych dwóch kwestiach była mowa wcześniej. Jeżeli zaś chodzi o samo formalne i tech­niczne przygotowanie inwestycji do realizacji musimy się cofnąć do chwili podpisania listu inten­cyjnego z siecią hotelową. W li­ście tym, jak już wcześniej była mowa – określamy m.in. jej tzw. program. Wskazuje markę hote­lu, standard i liczbę pokoi, funkcje dodatkowe tj. wielkość i standard poszczególnych stref: F&B – re­stauracje, bary, kawiarnie w hote­lu itp.; C&B – sale konferencyjne, bankietowe, przestrzenie targo­we, eventowe, business lounges itp.; strefa mokra – basen, spa; pozostałe – fitness, co-working, powierzchnie komercyjne do wy­najmu, garaż, parking itp. Dlate­go w rezultacie podpisania listu intencyjnego inwestor powinien dokonać wyboru głównego archi­tekta inwestycji, a ten stworzyć jej koncepcję opierając się o wa­runki opisane w liście intencyj­nym z siecią.

Jakiego architekta wybrać?

Oczywiście najlepiej zaufane­go – niestety zaufany nie znaczy zawsze kompetentny. Hotelar­stwo to specyficzna dziedzina architektury, architekt, który ro­bił świetne biurowce czy centra handlowe, ale nie robił hoteli le­piej, żeby nie uczył się na naszym projekcie. Dlatego odradzamy po­mysły typu: „syn, córka studiowali architekturę dadzą radę”, albo „Henio mi dom narysował to i ho­tel będzie potrafił”. Nie! To się nie uda i sieć się na takie rozwiązanie nie zgodzi. Tym się hotele sie­ciowe od niesieciowych między innymi różnią, że w nich wszyst­ko jest w najdrobniejszych deta­lach przemyślane i wielokrotnie sprawdzone – mogę przytoczyć wiele przykładów znanych, bar­dzo drogo zbudowanych niesie­ciowych hoteli, gdzie popełniono kardynalne błędy. Np. zapomnia­no o windach dla obsługi, kuchnie zlokalizowano po jednej stronie budynku, a restaurację po prze­ciwnej, wybudowano ogromne sale konferencyjne, ale zapo­mniano o możliwości wjazdu do nich samochodów (zbyt niskie obciążenie dopuszczalne), albo zaprojektowano wentylatornie pod tarasami apartamentów ho­telowych. Naprawdę jako zawo­dowcowi w głowie się nie mieści, że ktoś lekką ręką wydał miliony i tak potwornie zepsuł sprawę, tymczasem gdyby się stosował do kilku prostych reguł, to zro­biłby to dobrze i jeszcze do tego mógłby wydać mniej. Dlatego nie szukajmy oszczędności w głupi sposób, błędy popełnione po re­alizacji są często nieodwracalne i mogą decydować o opłacalno­ści całej inwestycji. Dobra wia­domość jest taka, że jest z kogo wybierać, jest już grupa polskich firm i architektów, którzy nie tyl­ko mają doświadczenie hotelowe, ale są i tacy, którzy wręcz specja­lizują się w określonych markach, a to dla nas oznacza oszczędno­ści czasu, nerwów i pieniędzy. Po dokonaniu wyboru architekta rozpoczynamy pracę nad kon­cepcją i samym projektem bu­dowlanym, ważne, aby na etapie negocjacji umów sieciowych za­dbać o odpowiednie zapisy, które potwierdzą akceptacje sieci dla przyjętych rozwiązań. Z chwilą złożenia projektu do pozwolenia na budowę dobrze jest już mieć potwierdzenie sieci co do jego ak­ceptacji. Nie zawsze jest to regu­ła – czasami inwestor przychodzi już z projektem i wydaną decyzją, wówczas zastanawiamy się nad koniecznością i możliwościami wprowadzenia zmian, powstaje tzw. lista odstępstw od standardu marki hotelowej, jeśli zmiany są istotne wykonuje się projekt za­mienny. Z naszego doświadcze­nia wynika, że sieci w tej materii są elastyczne i jeżeli projekt jest atrakcyjny biznesowo to znajdo­wane są rozwiązania pozwalające uzyskać standard, a jednocześnie nie wywrócić budżetu inwesto­rowi.

Kolejne kroki…

W tym celu jedną z umów jaką zawieramy z siecią jest umowa o doradztwo techniczne – to waż­na umowa, dzięki której inwestor zyskuje dostęp do standardów marki hotelowej – otrzymuje tzw. guide – instrukcję jak krok po kro­ku powinien być realizowany pro­jekt od fundamentów po dach, łącznie – co niezwykle istotne – z wszelkimi szczegółami dotyczą­cymi projektu wnętrz. Umowa ta określa relacje i obowiązki stron w trakcie budowy i przewiduje bieżące odbiory poszczególnych etapów projektu przez architek­ta sieci. Współpraca pomiędzy architektami sieci a architektem inwestora rozpoczyna się już w chwili przedstawienia koncep­cji, często umowa nawet nie jest jeszcze zawarta, ale obu stronom zależy, żeby upewnić się, że pro­jekt spełnia pokładane w nim oczekiwania. Koncepcja to pierw­szy kamień milowy, kolejnym jest…

Autorem jest Marcin J. Podobas, założyciel
i partner zarządzający FORTECH Consulting

CAŁY TEKST – PIĄTĄ CZĘŚĆ CYKLU – PUBLIKUJEMY W:

ŚWIAT HOTELI
LISTOPAD-GRUDZIEŃ 2018
> kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem <

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.