Już pod koniec 2018 roku na rynku apartamentów wakacyjnych oferowanych w systemie condo powiało morską bryzą. Według szacunków Fortech Consulting na koniec lutego 2019 oferta położonych w pasie nadmorskim lokali o przeznaczeniu inwestycyjnym przekroczyła 5 tys. jednostek – podkreśla Artur Pietraszewski, partner w Fortech Consulting w specjalnej wypowiedzi do czasopisma Świat Hoteli.
Obejmuje zarówno pokoje hotelowe sprzedawane w modelu condo, jak i apartamenty wakacyjne w obiektach zarządzanych całościowo przez profesjonalnych operatorów oraz lokale inwestycyjne w nowych projektach zarządzane bezpośrednio przez właścicieli. Zestawiając tę wartość z liczbą typowych lokali mieszkalnych znajdujących się w ofercie deweloperów na koniec 2018 roku, wynoszącą ok. 50,7 tys., możemy mówić o znaczącym, równoległym dla mieszkaniowego rynku, wyróżniającym się jednak specyficznymi cechami. Z jednej strony lokale nad Bałtykiem traktowane są jako nieruchomości typowo wakacyjne (oferta „life style”) i służą zaspokojeniu własnych potrzeb, w tym potrzeby prestiżu. Z drugiej to instrument inwestycyjny, który konkuruje na rynku z ofertą typowych lokali mieszkalnych generując w sezonie znaczące, porównywalne w skali roku do przychodów z tradycyjnego najmu w dużych miastach strumienie gotówki. Jednocześnie daje właścicielom dodatkową wartość w postaci możliwości wykorzystania nieruchomości na własne potrzeby w ramach tzw. pobytów właścicielskich lub poza sezonem.
Rosnąca podaż gruntów
O ile podaż gruntów na potrzeby budownictwa mieszkaniowego w dużych miastach maleje, o tyle w pasie nadmorskim wciąż uwalniane są nowe obszary. Służą temu procesy transformacji terenów wykorzystywanych przed laty na cele wojskowe oraz dopływ terenów od lokalnych samorządów zainteresowanych rozwojem. Niebagatelny wpływ ma także działalność osadzonych na lokalnych rynkach „land developerów”, którzy w ostatnich latach skupili w swoich rękach znaczące areały i przeprowadzili procesy związane z uchwaleniem lub zmianami planów miejscowych albo uzyskali stosowne decyzje administracyjne umożliwiające przystąpienie do procesu inwestycyjnego. Trend ten zbiegł się w czasie zarówno z potrzebami rynku nabywców, jak i rynku deweloperów zainteresowanych dywersyfikacją oferty i włączaniem do niej nieruchomości z obszaru wakacyjnego lub budowaniem kompetencji hotelowych.
Morze z potencjałem
Interesującym zjawiskiem w budowaniu nad Bałtykiem jest wzrost liczby projektów o dużej skali i wyraźnie resortowym charakterze. Wzorce dziś wyznacza nie tylko mieleński projekt Dune, ale też inwestycje takie jak Shelter w Rogowie, Marina Royale w Darłówku, Wave Apartments w Międzyzdrojach, czy Sol Marina na Wyspie Sobieszewskiej. Co istotne, na rynek wypływają wciąż nowe lokalizacje umożliwiające realizację przedsięwzięć w miejskiej skali, o znacznym poziomie kapitałochłonności oraz wymagające wieloletniego zaangażowania i strategicznego planowania. Nie dziwi zatem fakt, że deweloperzy starają się maksymalnie wykorzystać rynkową koniunkturę i zrealizować w górnej fazie cyklu zarówno wysokie marże, jak i osiągnąć maksymalny wolumen sprzedaży. Znacząca część dostępnej dziś oferty to tzw. apartamenty inwestycyjne sprzedawane z uwzględnieniem 23 proc. stawki VAT. Warto pamiętać, że zwykle plany miejscowe dla pasa nadmorskiego nie przewidują funkcji innych niż hotelowe, sanatoryjne, wypoczynkowe. Budowanie klasycznych lokali mieszkalnych w tym obszarze napotyka z jednej strony na formalne przeszkody, z drugiej formuła inwestycyjna pozwala deweloperom wciąż na sprzedaż lokali bez ograniczeń wynikających z tzw. ustawy deweloperskiej, a więc bez konieczności korzystania z instrumentów ochrony w postaci rachunków powierniczych czy zawierania sformalizowanych umów w postaci Umowy deweloperskiej. Znacząco poprawia to przepływy finansowe po stronie dewelopera i przyspiesza proces inwestycyjny, z korzyścią dla kupującego. Nabywcy takich lokali oprócz benefitów związanych z unikalnym położeniem i „emocjonalną wartością nieruchomości” zyskują dodatkową „tarczę podatkową” wynikającą z możliwości odliczenia podatku VAT.
Nie zawsze kolorowo
Patrząc na wszelkie pozytywne aspekty rozwoju pasa nadmorskiego warto pamiętać o tych…
Autorem jest Artur Pietraszewski
partner Fortech Consulting
Cały komentarz publikujemy w:
ŚWIAT HOTELI – LUTY / MARZEC 2019
> kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem <
© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.
