Budowa hotelu na kredyt

Jedną z najistotniejszych kwestii jest bez wątpienia koszt kredytu. Należy jednak pamiętać, że na całkowity koszt nie składa się jedynie oprocentowanie. Bez wątpienia szczególną uwagę zwrócić należy na:

Prowizję. Powinna ona oscylować w okolicach 1 proc., przy czym wpływ na jej wysokość ma wiele czynników. Stąd możemy się spotkać zarówno ze stawką niższa niż 1 proc., jak i bliską 2 proc. Z pewnością im większy kredyt tym prowizja powinna być relatywnie niższa.

Marżę banku. Dla kredytu w złotówkach oczywiście doliczana do stopy WIBOR 1M lub WIBOR 3M. W chwili obecnej należy zakładać marżę w granicach od 2,5 proc. do 4 proc. Marża jest pochodną ryzyka projektu dla banku. Zatem im bezpieczniejszy kredyt dla banku tym marża powinna spadać. Dlatego proponując bankowi silne zabezpieczenia, bezwarunkowo należy mocno negocjować wysokość marży.

Istnieją także koszty o mniejszym znaczeniu dla całkowitej ceny kredytu. Nie znaczy jednak że nie warto ich negocjować.

>>> Zapoznaj się z najnowszym wydaniem „Świata Hoteli” w wersji elektronicznej

Pierwszym z takich kosztów jest prowizja za niewykorzystaną kwotę kredytu, liczona od różnicy między przyznanym limitem kredytowym, a faktycznym wykorzystaniem. Jest to bez wątpienia sytuacja, której życzymy każdemu Inwestorowi. Warto zadbać o to aby prowizja ta nie była w ogóle pobierana, lub w ostateczności, aby występowała ona w symbolicznej wysokości np. 0,1 proc.

Opłaty za aneksy, zgody itp. to kolejny koszt, który może się pojawić podczas realizacji inwestycji. Niektóre banki każą płacić jak za przysłowiowe zboże przy podpisywaniu jakiegokolwiek aneksu. Trzeba założyć, że taka konieczność nastąpi. Przesunięcie terminu realizacji, czy nawet terminu wypłaty jednej z transz, może skutkować koniecznością aneksowania umowy kredytowej. W takich sytuacjach zdarza się że banki naliczają opłaty sięgające 1 proc. (!) kwoty kredytu, mimo że aneks ani nie jest pracochłonny, ani nie wpływa w sposób znaczący na przebieg całego przedsięwzięcia. Dlatego też warto negocjować takie zapisy jeszcze przed zawarciem umowy, aby później nie być stawianym „pod ścianą”.

Koszt Bankowego Inspektora Nadzoru. Zewnętrzna firma czuwająca nad postępem prac i raportująca do banku o postępach robót, weryfikująca i akceptująca wnioski o uruchomienie transz kredytu, wykonuje swoją pracę za określone wynagrodzenie. Zwykle koszt raportu miesięcznego mieści się w przedziale 3-8 tys. zł, w zależności od zakresu raportu. Raporty wstępny i końcowy są przynajmniej dwa razy droższe niż miesięczny. I koszty te banki zwykle przerzucają na Inwestora. Jeśli nie unikniemy pokrycia kosztów Inspektora to warto przynajmniej mieć kontrolę nad wysokością jego wynagrodzenia.

>>> Przeczytaj również: Jak już w styczniu znaleźć się wśród liderów?

Warto także zwrócić uwagę na inne opłaty które banki wprowadzają do swoich umów. Są to opłaty za administrowanie kredytu i inne temu podobne procesy towarzyszące, które mogą się przełożyć nawet na kilka tysięcy dodatkowego kosztu miesięcznego.

Planując inwestycję oraz zapotrzebowanie na środki finansowe w czasie, bezwzględnie trzeba przeanalizować okres karencji w spłacie kredytu oraz okres kredytowania. Banki liczą okres kredytowania od podpisania umowy lub wypłaty pierwszej transzy kredytu. Jeżeli zaciąga się kredyt na 15 lat, a okres budowy wynosi dwa lata, to realnie kredyt musi zostać spłacony w przeciągu 13 lat. Warto o tym pamiętać na etapie składania wniosku do banku, aby nie było nieporozumień. Bardzo dokładnie należy także analizować każdą zmianę w tym obszarze, ponieważ każdorazowe wydłużenie okresu karencji, podnosi obciążenia kredytowe w pozostałym okresie kredytowania. A już na etapie tworzenia biznesplanu bezwarunkowo pamiętać należy, że okres kredytowania nigdy nie jest równy okresowi spłaty.

Autorami tekstu są
Mirosław Włosik i Tomasz Skiba z HCG

Cały artykuł dostępny jest w najnowszym wydaniu „Świata Hoteli”

Wersja elektroniczna „Świata Hoteli” – kliknij

Prenumerata „Świata Hoteli” – kliknij