Budowa na kredyt – część I

Poniżej przybliżono o czym należy pamiętać i co zrobić, aby otrzymać pozytywną decyzję kredytową na budowę hotelu.

Zacznijmy od tego, że sfinansowanie budowy hotelu kredytem nie jest proste. Banki traktują segment hotelarski jako dosyć ryzykowny. W odróżnieniu od innych projektów polegających na finansowaniu budowy nieruchomości takich jak biura, galerie, sklepy czy magazyny, w hotelarstwie nie da się zagwarantować przychodów poprzez umowy najmu. Różnica tkwi w tym, że inwestor zwykle jest operatorem, a nie najemcą, co w ocenie banku ponosi ryzyko kredytowe. Dodatkowo na rynku pełno jest zarówno doskonale funkcjonujących hoteli, jak i takich, które nie radzą sobie pod względem finansowym. Bank podejmując decyzję o tym czy sfinansuje projekt musi odpowiedzieć sobie na kilka ważnych pytań. Poniżej przybliżamy każde z tych pytań, próbując odsłonić trochę „kuchni” procesu decyzyjnego instytucji finansowych. Zrozumienie tych zagadnień to coś absolutnie niezbędnego dla każdego inwestora, planującego finansowanie inwestycji hotelowej z kredytu bankowego.

>>> Zapoznaj się z październikowym wydaniem „Świata Hoteli” w wersji elektronicznej

Zagadnienie 1
Źródło spłaty kredytu
Czy hotel, którego inwestycję zaplanowano ma szanse na osiągnięcie sukcesu rynkowego i będzie w stanie spłacać raty kapitałowo-odsetkowe? Czyli inaczej ujmując czy usługa, która jest tworzona będzie atrakcyjna dla gościa, a założone w budżecie przepływy są realne?

Niestety odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, gównie ze względu na dużą ilość zmiennych, wynikających ze specyfiki rynku hotelarskiego i tego rodzaju usług.

Przykładowo hotel w centrum Wrocławia czy Krakowa ma zdecydowanie wyższy potencjał niż hotel na peryferiach, więc przy tej samej wielkości i budżecie budowy udźwignie dużo wyższe obciążenia finansowe. Hotel klasy ekonomicznej w dużym mieście może być świetnym produktem, a w miejscowości turystycznej poniesie klęskę z uwagi na konkurencję prywatnych kwater i pensjonatów na wynajem. Hotel z międzynarodowym brand’em będzie postrzegany jako mniej ryzykowny niż nowa marka własna, która musi być wypromowana na rynku. Mały hotel będzie miał relatywnie wyższe koszty administracyjne niż duży obiekt, więc ciężko jest osiągnąć takie wskaźniki rentowności jak dla większych obiektów, itd., itd.

Podsumowując, aby bank podjął się sfinansowania budowy hotelu należy „zagwarantować” źródło spłaty kredytu oparte na racjonalnie przygotowanym budżecie operacyjnym. Z kolei do opracowania racjonalnego budżetu i opartego na nim biznesplanu trzeba jednak ogromnej wiedzy. I tutaj pojawia się pierwsza przeszkoda. Inwestorzy, próbujący przygotować biznesplan planowanej inwestycji bez odpowiednio profesjonalnego wsparcia, narażają się na niepowodzenie. Bankom nie wystarczy wskaźnik finansowy na odpowiednim poziomie – coraz częściej oczekują one od inwestora precyzyjnej wiedzy i uzasadnienia dla przyjętych założeń przychodowych i kosztowych. A tego nie sposób wykonać bez praktycznej wiedzy dotyczącej działalności operacyjnej. Odmienna struktura kosztów dla usług hotelowych, gastronomicznych czy rekreacyjnych, poziom zatrudnienia dostosowany do wielkości obiektu oraz rodzaju i zakresu świadczonych usług, optymalna siatka płac, możliwa do uzyskania cena sprzedaży poszczególnych usług, poziomy rabatów dla gości grupowych i indywidualnych, strategia promocji to jedynie część zagadnień. Miejmy świadomość, że nie wystarczy pracować w hotelu przez kilka lat, nawet na kierowniczym stanowisku, aby móc stworzyć dobry biznesplan. Jedynie doświadczenie w uruchamianiu i kompleksowym zarządzaniu obiektami równej wielkości i o różnym standardzie usług daje praktyczną wiedzę i podstawę do prognozowania wyników operacyjnych planowanych realizacji. Inwestorzy powinni o tym pamiętać, powierzając to zadanie osobom trzecim.

Autorami tekstu są
Mirosław Włosik i Tomasz Skiba z HCG

Cały artykuł dostępny jest w październikowym wydaniu „Świata Hoteli”

Wersja elektroniczna „Świata Hoteli” – kliknij

Prenumerata „Świata Hoteli” – kliknij