Hamptony podniosą poprzeczkę

W Polsce działają już dwa Hiltony oraz wkrótce otworzy się Hilton Garden Inn. Znana jest już lokalizacja pierwszych dwóch Doubletree by Hilton. Co z zapowiadanym wejściem na polski rynek marki Hampton by Hilton, czy podpisana została już umowa z jakimś inwestorem?
Na razie nie. Ale pracuję nad tym bardzo intensywnie i są duże szanse, że podpiszemy umowę jeszcze w tym roku. Być może pierwszy Hampton wkrótce się otworzy, bo jest już w budowie. Nie mogę jednak – na razie – zdradzać szczegółów. Rozmawiam także z podmiotami, które chciałyby wybudować kilka hoteli na raz. Hamptony są hotelami klasy ekonomicznej i tego typu hoteli w tej chwili potrzeba w Polsce najbardziej.

Trzygwiazdkowych hoteli jest w Polsce najwięcej…
Tak, ale jednocześnie jest na nie największe zapotrzebowanie. Nie musimy się tutaj odwoływać do gości zagranicznych, tak jak w przypadku Hiltonów. W Polsce mieszka prawie 40 milionów osób – wiele z ich porusza się po kraju. Istnieje lokalny popyt. I to zarówno w dużych, jak i w małych miastach. W wielu mniejszych w ogóle nie ma hoteli z prawdziwego zdarzenia, a jedyne które istnieją są albo malutkie albo reprezentują poprzednią epokę. Mamy więc krajowy popyt na tego typu obiekty, a do tego dochodzą goście zagraniczni z ograniczonym portfelem. W Warszawie, przykładowo, jest bardzo mało markowych hoteli ekonomicznych. Wydaje mi się, że jest tu bardzo duże pole do popisu.

Gdzie, poza Warszawą, warto stawiać Hamptony?
We wszystkich dużych miastach Polski, ale także w większości mniejszych, np. Kielcach, Radomiu, Olsztynie, Lublinie. Tam, gdzie nie ma hoteli albo jest ich za mało.

Czym wyróżni się Hampton na rynku polskich hoteli ekonomicznych?
Są to hotele ekonomiczne, ale o bardzo atrakcyjnym wyglądzie. Zwykle obiekty ekonomiczne kojarzą się z przestarzałymi rozwiązaniami i tanimi na pierwszy rzut oka meblami. Malutkimi łóżkami i zapewnieniem jedynie minimum wygody. Natomiast w Hamptonach mamy dosyć dobrej jakości meble, estetyka jest współczesna, przyjemna do przebywania. Bardzo dobrze zaplanowane są pokoje – jest duże, wygodne amerykańskie, łóżko oraz specjalny materac, podobnie jak w innych markach Hiltona opracowany i produkowany specjalnie dla Hampton by Hilton. Jest telewizor LCD 26-calowy i rozkładana kanapa. Także bardzo ładna, nowoczesna łazienka. Takie standardy na rynku Europy Środkowo-Wschodniej postawią dużo wyższą poprzeczkę w trzygwiazdkowej rywalizacji, gdyż Hampton by Hilton jest jedną z marek ekonomicznych z najlepiej dopracowanymi specyfikacjami dotyczącymi poszczególnych części obiektu – i pod względem wygody i przyjemności spędzania czasu gościa i pod względem optymalizacji zarządzania (kosztów). Jest to od lat najlepsza marka ekonomiczna w Stanach Zjednoczonych. W Europie zaczynamy prężnie ją rozwijać. W tej chwili mamy siedem otwartych Hampton by Hilton. Ostatni otworzył się parę dni temu w Berlinie. Zachęcam do odwiedzenia go.

Czy oznacza to wysokie koszty dla inwestora?
Nie, jest to nadal tani produkt dla inwestora, ale znacznie lepszy i przyjemniejszy w swojej klasie. Wszystko jest dopracowane, np. w pokojach jest jedna para drzwi, którą zamyka się albo szafę albo łazienkę. Wtedy się zaoszczędza. Przestrzenie publiczne są zaprojektowane tak, aby jak najmniej osób musiało pracować, ale nadal na wysokim poziomie obsłużyć klienta. Przykładowo – recepcja jest połączona ze sklepikiem i barem. Trzy części tworzą całość – jeżeli jest mało gości jedna osoba może wszystkich obsłużyć, przechodząc z miejsca na miejsce. W hotelach ekonomicznych chodzi właśnie o to, aby koszty operacyjne były jak najmniejsze.
Mamy podręcznik, w którym przedstawione są wszystkie specyfikacje. Instrukcje przekazujemy zainteresowanym inwestorom i deweloperom. Taki prototyp architekt może wykorzystać w całości lub dopasować go do działki, która jest w dyspozycji inwestora. Nie każda marka ma gotowy projekt architektoniczny, wzór pokoju itp. U nas można je wykorzystać w 100 procentach albo dostosować do lokalnych wymagań. Dostępna jest także specyfikacja wszystkich mebli – gotowa do wysłania do fabryki.

Oferta Hiltona jest kompleksowa. Z czym powinien przyjść chętny do budowy hotelu?
Dobrze, jeżeli inwestor ma pewną wiedzę na temat inwestycji hotelarskich. W Polsce niewielu się na nich zna dogłębnie. Mało firm zajmuje się także budowaniem i zarządzaniem hotelami. My jesteśmy gotowi wesprzeć każdego, kto się uczy – niemniej jednak inwestor powinien współpracować z rynkowymi specjalistami. Na początek najlepiej wykonać badanie rynku.
Oczywiście konieczna jest działka, na której można wybudować hotel. Warto także zasięgnąć rady specjalistów, czy dana lokalizacja nadaje się pod inwestycję hotelową.
No i oczywiście trzeba się wykazać posiadaniem środków na inwestycję.

Jakimi środkami trzeba dysponować?
Każda sytuacja jest inna. Bierzemy pod uwagę cenę zakupu działki – jest ona wliczana w koszt całego przedsięwzięcia. Na tej podstawie wyliczana jest stopa zwrotu.
Cena działki ma także wpływ na obliczenie poziomu gotówkowego wkładu własnego inwestora. Zmniejsza go.
Kolejna istotna kwestia to zdolność kredytowa zainteresowanego budową hotelu. Tutaj wchodzi w grę sytuacja na rynku, kondycja firmy inwestora i jej kontakty oraz historia w banku.

Z jakimi kosztami musi się liczyć inwestujący w marki Hiltona?
Koszty, bez kupna działki, zależą od wielkości hotelu, tego z jakimi wykonawcami inwestor podpisze umowy, w jakiej koniunkturze rynkowej właśnie się znajduje, jakie zniżki wynegocjuje itp.
Różnice w nakładach na poszczególne marki są duże – czasem za jednego Hiltona można zbudować kilka Hamptonów.

Jaka jest sytuacja z pozyskiwaniem pieniądza na inwestycje hotelarskie w Polsce?
Wbrew pozorom obecnie w Polsce jest lepiej, jeżeli chodzi o kredyty bankowe, niż w innych krajach. Na przykład w Stanach bardzo trudno teraz pozyskać pieniądze na nowo budowany hotel. W Polsce jest to jeszcze możliwe – zwłaszcza, jeśli jest to hotel tańszy, na który jest wyraźny popyt w danym rynku. Jednak trzeba mieć bardzo dobrze przygotowany plan inwestycyjny i operacyjny proponowanego hotelu. To oznacza, że należy mieć dobrze zrobione badanie rynkowe i wykonalności. To też oznacza, że trzeba wykazać że hotel będzie profesjonalnie zarządzany, najlepiej z rozpoznawalną marką. Są już banki, które mają analityków wyspecjalizowanych w ocenie ryzyka kredytowego w przypadku inwestycji w hotele.

Z tego, co wiem kredytów hotelarzom udziela przede wszystkim bank PKO BP. Czy tylko?
Inne banki też wykazują zainteresowanie i zdobywają w tym kierunku ekspertyzy.

Jaka jest rola funduszy kapitałowych we współfinansowaniu inwestycji hotelarskich?
Jest wiele rodzajów funduszy kapitałowych. Na etapie finansowania inwestycji, fundusze służą jako finansowanie wkładu własnego, mogą wejść z inwestorem jako współwłaściciel. Są fundusze, które dostarczają pieniądze na zasadzie quasi equity – nie jest to ani wkład własny ani kredyt. Coś pomiędzy.
Jeżeli ktoś nie ma wystarczająco wkładu własnego i nie znalazł kogoś, kto chciałby wejść z nim w spółkę, ma za mało kredytu podstawowego, wtedy może szukać funduszu, który chciałby mu udzielić dodatkowego wsparcia. Ale są to rozwiązania droższe niż zwykły kredyt ze względu na większe ryzyko funduszu. W Polsce jest bardzo mało tego typu rozwiązań. Są też inne fundusze, które kupują już istniejące hotele, z historią dochodów.

Jaki jest typowy polski inwestor hotelowy?
Trudno określić „typowego” inwestora, gdyż są oni bardzo zróżnicowani. Polski rynek hotelarski cały czas jeszcze dojrzewa. Wielu inwestorów podchodzi do inwestycji hotelarskiej pierwszy raz. Wcześniej zajmowali się deweloperką, głównie mieszkaniówką, i teraz chcą zdywersyfikować swoje portfolio. Ale dużo jest też przedsiębiorców z innych branż, którzy przez ostatnie 20 lat dorobili się i chcą albo poszerzyć działalność albo postawić coś, co będzie im służyło przez kolejne 20 lat, z czego będą czerpać zyski przez dłuższy czas.
Hotel to dosyć specyficzny rodzaj inwestycji. Nie mówimy o zwrotach spekulacyjnych rzędu 200 procent. Już 15 procent to dla hotelu dobry wynik. Oznacza to, że jest to podejście bardziej rentierskie. Często ludziom, którzy pierwszy raz zetknęli się z tego typu inwestycjami, a którzy mieli wcześniej do czynienia z mieszkaniówką – trudno to zrozumieć. Krótka charakterystyka mieszkaniówki może wyglądać tak: budujemy, sprzedajemy – często nawet wcześniej niż wybudujemy – i koniec. To znacznie mniejsza odpowiedzialność i szybkie wyjęcie zainwestowanego kapitału. Inaczej niż w przypadku hotelu. Tu budujemy biznes, który ma wiele szczegółów, których może nie do końca sie spodziewamy i którego trzeba bez przerwy pilnować. Inaczej wygląda hotel z perspektywy gościa a zupełnie inaczej od strony zaplecza. Obiekt funkcjonuje 24 godziny na dobę, siedem dni w tygodniu, niezależnie, czy są święta, dzień wolny. Żeby gość był zadowolony wszystko musi być zgrane, dopracowane – a dba o to dziesiątki ludzi. To bardzo specyficzny rodzaj fabryki. To fabryka snów i doświadczenia. Duże sieci prowadzą teraz taką politykę, że gość, który przyjeżdża do danego hotelu ma z pobytu wynieść pamięć fantastycznych – lub przynajmniej przyjemnych, pozytywych – wrażeń, które skłonią go do powrotu.
Generalnie, inwestorzy to bardzo ciekawi ludzie, którzy chcą czegoś nowego i się bardzo szybko uczą. Podziwiam polskich przedsiębiorców, którzy podczas ostatnich dwudziestu lat dosłownie z niczego osiągnęli bardzo wiele: zbudowali przedsiębiorstwa, miejsca pracy, często wspomagają swoje społeczności, i – myślą jak najlepiej dalej wykorzystać swój potencjał. Są rzutcy i naprawdę wielu z nich bardzo profesjonalnie podchodzi do rzeczy. Oni reprezentują taki „American dream” (z niczego do bogactwa) tylko że jest on nasz, Polski. Powinniśmy być z tego dumni.

Kiedy hotel powinien zacząć zarabiać?
Powinien na siebie zarabiać już od otwarcia. Jeżeli w prognozach okazuje się, że obiekt przez pierwsze trzy lata wykazuje straty, to nie ma sensu się angażować. Po to są prognozy i badania rynku, aby stworzyć dobry plan finansowy przynajmniej na 5-10 lat. Brane są pod uwagę ogólne informacje z rynku, kondycja funkcjonujących w okolicy hoteli, informacje o potencjalnych klientach (m.in. firmach działających w mieście i zagranicznych przedstawicielstwach).
Te prognozy powinny pokazywać, że obiekt będzie od początku na siebie zarabiał. Jest normą, że przez pierwsze trzy lata hotel się „stabilizuje”, zaczyna z niższego poziomu, wszyscy się jeszcze uczą, zdobywają doświadczenia, prowadzone są promocje. W ciągu 3-5 lat powinien się stabilizować i wykazywać na tyle dobry dochód, by można było osiągnąć stopę zwrotu, która będzie dla inwestora satysfakcjonująca.

W czasach kryzysu część przedsiębiorców skorzystała z okazji tańszego zakupu istniejących, nierentownych nieruchomości hotelowych. Czy mogą w nich powstać Hiltony?
Jest oczywiście taka możliwość, ale – prawdę mówiąc – niewiele jest istniejących hoteli, które nadają się do przeróbki, by spełniały hiltonowskie standardy. Wynika to głównie z tego, że te stare budynki, posocjalistyczne, są albo bardzo słabej jakości albo miały bardzo małe pokoje i nie spełniały wielu standardów, które obowiązują teraz. Mam tu na myśli np. międzynarodowe wymogi sanepidu czy przeciwpożarowe. My, dodatkowo, do wymagań polskich dokładamy także międzynarodowe. Np. w kwestiach przeciwpożarowych jesteśmy bardziej wymagający. Gdy ktoś zamierza kupić hotel, by działał w ramach jakiejś sieci – powinien najpierw sprawdzić, jakie są wymagania poszczególnych brandów i czy istnieje realna możliwość zmodernizowania istniejącego budynku bez poniesienia wygórowanych kosztów.

Pojawiły się głosy, że widać już koniec kryzysu na rynku inwestycji hotelarskich. Jakie jest Pani zdanie w tej kwestii?
Nie zauważyłam jakiegoś większego ruchu. Są sytuacje, w których ludzie chcą sprzedać budynki, które nie zostały jeszcze wykończone. Ale w wielu takich przypadkach właściciele mają nadal zbyt wygórowane wymagania dotyczące ceny. Zakup nadal nie opłaca się kupującym. Rynek transakcji hotelowych na razie się nie ustabilizował. Stanie się to wtedy, kiedy oczekiwania kupującego spotkają się z oczekiwaniami sprzedającego. Tutaj na razie jest bardzo duża różnica.

W Europie funkcjonują hotele pod sześcioma markami Hiltona. W Polsce mamy lub wkrótce mieć będziemy cztery. Co z dwoma pozostałymi?
Dwie pozostałe to Conrad i Waldorff Astoria. Być może kiedyś będą, ale na razie na polskim rynku nie ma miejsca na tak drogie hotele. Są to bardzo duże inwestycje, które wymagają rynku, na którym są bardzo wysokie ceny. Ceny w Warszawie albo w Krakowie są jednymi z niższych w Europie. Ale wszystko jest możliwe.

Dziękuję za rozmowę
Justyna Marczuk