Inwestorzy wciąż ostrożni

Polska baza hotelowa to obecnie 2.106 skategoryzowanych hoteli, dysponujących ok. 201.360 miejscami noclegowymi w ok. 102.054 pokojach. W stosunku do roku 2010 liczba wszystkich pokoi i miejsc noclegowych wzrosła o ok. 6,5 proc. Przeważają obiekty trzygwiazdkowe (983) i dwugwiazdkowe (647). Na 10.000 mieszkańców przypada ok. 26,7 pokoju oraz 52,7 miejsca noclegowego, co stanowi wzrost o 1,7 pokoju i 2,7 miejsca noclegowego w stosunku do 2010 r., jednak nadal jest to najsłabszy wynik w Unii Europejskiej. Wskaźniki te są najniższe na Lubelszczyźnie – odpowiednio 9,8 i 18,9, a najwyższe w Małopolsce – 42,9 i 89,2.

W 2011 r. polska baza hotelowa powiększyła się o 194 skategoryzowane obiekty, które oferują ponad 14.615 miejsc noclegowych w przeszło 7.304 pokojach, co oznacza wzrost o ok. 32 w stosunku do stanu z roku ubiegłego. Nowo powstałe hotele to przede wszystkim obiekty trzy- i dwugwiazdkowe. Regionem, w którym zostało skategoryzowanych najwięcej hoteli, było woj. małopolskie oraz śląskie (odpowiednio 32 i 21 nowych obiektów). Z kolei w lubuskiem nie powstał żaden nowy hotel.

Hotele, których otwarcie zaplanowano na 2012 r., to przede wszystkim obiekty trzy- i czterogwiazdkowe w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Kilka hoteli powstaje również w mniejszych miastach, takich jak Toruń, Suwałki czy Białystok.

Udział rynkowy hoteli ekonomicznych prawdopodobnie nie będzie znaczący, ale dużą część tej grupy będą stanowić obiekty markowe.

W Warszawie działa już hotel B&B. Hotele Ibis oraz Ibis Budget (Accor) zostały otwarte w Warszawie i Krakowie, Campanile i Première Classe (Louvre) we Wrocławiu, Holiday Inn Express w Warszawie i Wałbrzychu oraz Hampton by Hilton w Świnoujściu.

Markowe hotele ekonomiczne stanowią atrakcyjny produkt dla inwestorów z uwagi na następujące czynniki:
• dobrą relację ceny do jakości,
• większą odporność na wahania gospodarki światowej,
• stosunkowo niskie nakłady inwestycyjne, co wiąże się z małym ryzykiem deweloperskim oraz łatwiejszym dostępem do finansowania,
• wysoką efektywność operacyjną,
• krótszy okres osiągnięcia maksymalnej zdolności operacyjnej w porównaniu do hoteli średniej i wyższej klasy.

Z hoteli wyższych kategorii, które rozpoczęły bądź rozpoczną działalność w 2012 r. pod uznaną marką, warto wymienić 130-pokojowy hotel Holiday Inn w Łodzi oraz 8 hoteli Best Western zlokalizowanych w różnych regionach kraju. Grupa Best Western rozwija się przez oferowanie bardzo elastycznych umów franczyzy, pozostawiając właścicielom hoteli dużo swobody w sposobie zarządzania obiektem. To pozwala na szybki rozwój marki (tylko w zeszłym roku w Polsce do sieci dołączyło 6 obiektów), z drugiej strony oznacza, że znak firmowy nie zawsze będzie się kojarzyć z tą samą jakością usług. Największa liczba obiektów Grupy Best Western na świecie potwierdza skuteczność strategii rozwoju tej sieci.

Wzrost liczby hoteli działających w Polsce pod uznanymi markami międzynarodowych operatorów jest zjawiskiem pozytywnym. Ich obecny udział w ogólnej liczbie hoteli oscyluje wokół 7 proc., w Europie ten wskaźnik wynosi 34 proc., a w Stanach Zjednoczonych aż 70 proc.

Rynek inwestycyjny
Inwestorzy działający na rynku hotelowym ostrożnie podejmują decyzje nabywcze. Największym zainteresowaniem cieszą się hotele markowe o stabilnym przepływie finansowym, zarządzane na podstawie umów dzierżawy i umów hybrydowych. Uwagę inwestorów przyciąga przede wszystkim Warszawa oraz najlepsze lokalizacje w innych miastach, w tym głównie w Krakowie i Wrocławiu.

W 2011 r. grupa hotelowa Accor/Orbis zbyła aktywa o wartości 100 mln euro. Większość sprzedanych hoteli zmieni swoją funkcję, np.: hotel Mercure Fryderyk Chopin w Warszawie, Neptun w Szczecinie, Prosna w Kaliszu oraz prawdopodobnie Cracovia w Krakowie. Inne nieruchomości sprzedane przez Accor, jak hotel Le Méridien Bristol w Warszawie oraz hotel Francuski w Krakowie, będą kontynuowały działalność hotelarską.

Ze względu na realizowaną przez Accor strategię sprzedaży aktywów (głównie na zasadach sale&leaseback), oferta tej grupy hotelowej może się okazać szczególnie atrakcyjna dla inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych transakcjami portfelowymi. Inna ważna transakcja to kupno hotelu Jan III Sobieski przez firmę Wenaasgruppen. Obecnie nieruchomość działa pod marką Radisson Blu – będzie nią zarządzać grupa hotelowa Rezidor.

Cechy rynku hotelowego w Polsce:
• Relacja ceny do jakości pozostaje decydującym kryterium wyboru hotelu.
• Markowe hotele zarządzane przez międzynarodowe sieci hotelowe odnotowują lepsze wyniki niż konkurencja.
• Niewielka liczba transakcji inwestycyjnych wynika z rozbieżnych oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących.
• Uwaga inwestorów skupia się na markowych hotelach warszawskich oraz najlepszych lokalizacjach w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.
• Deweloperzy chętnie angażują się w projekty wielofunkcyjne ze względu na niskie ryzyko inwestycyjne (dywersyfikacja przychodów, zwiększony dostęp do finansowania).
• Inwestorzy unikają transakcji typu forward purchase, czyli przyrzeczenia kupna już na etapie budowy.
• Nadal preferowane są umowy typu sale&leaseback.
• Słaba infrastruktura transportowa ogranicza rozwój rynku hotelowego.

– Jednym z wydarzeń na rynku była decyzja grupy hotelowej Hilton o wprowadzeniu na polski rynek swojej marki ekonomicznej Hampton by Hilton w Świnoujściu. Kolejne hotele Hampton by Hilton planowane są m.in. w Warszawie i Gdańsku w pobliżu lotnisk. Rozwój hoteli ekonomicznych świadczy o dojrzewaniu rynku hotelowego w Polsce. Ciekawym zjawiskiem jest rozwój nowego trendu – tzw. hoteli holistycznych, zapoczątkowany kilka lat temu przez sieć hoteli Spa Dr Irena Eris, których oferta wellness & spa jest wzbogacona o usługi związane z szeroko pojętym zdrowym stylem życia, takie jak: medytacja, joga, fizykoterapia, zdrowe odżywianie, warsztaty z samodoskonalenia – mówi Dorota Malinowska, konsultant ds. nieruchomości hotelowych, Cushman & Wakefield.