Inwestować w obiekty z głową

Zewsząd słychać głosy, że hoteli jest w Polsce za mało. Czy rzeczywiście?
Mamy nieporządek w informacjach dotyczących liczby hoteli w Polsce. Źródłem danych o stanie tego rynku są dziś GUS oraz Ministerstwo Sportu i Turystyki – ich listy, niestety, się różnią. Ja opieram się na danych z GUS-u. W 2007 roku robiłem, w ramach firmy Hotelon, razem z Instytutem Turystyki prognozę – celem było pokazanie, ile hoteli może powstać w skali kraju do 2012 roku, aby inwestycje hotelarskie były opłacalne. Nie chodziło tu o zaspokojenie potrzeb gości, lecz inwestorów. Jednym z kryteriów opłacalności był wskaźnik wykorzystania pokoi. Założono, że hotele nie powinny mieć mniejszego obłożenia niż 50 procent.
Z prognozy wynikało, że do końca 2012 roku w kraju nie powinno się pojawić więcej niż 270 hoteli. Zakładano, że rocznie będzie przybywało 40–50 obiektów. To poziom, który gwarantował opłacalność inwestowania w hotel.
I co się stało w 2008 roku?
Długo nie było danych z GUS-u. Posiłkowaliśmy się więc informacjami ze strony internetowej Ministerstwa Sportu i Turystyki i okazało się, że na koniec 2008 roku luka w liczbie hoteli została wypełniona. Każdy kolejny statystyczny obiekt groził obniżeniem wskaźnika obłożenia i rentowności inwestycji.
Teraz GUS podaje, że w 2008 roku było 1488 hoteli, czyli nastąpił wzrost o 118 sztuk w stosunku rocznym. Ale to i tak oznacza dwukrotnie szybszy przyrost liczby hoteli niż dotychczas. Na koniec 2009 roku może już nie być tej luki i kolejne hotele będą zagrożeniem dla tych istniejących, w tym sensie, że rentowność ich działalności będzie mniejsza. Nie chodzi o to, żeby nie budować. Tak naprawdę chodzi o to, by do inwestorów dotarła informacja, że po pierwsze nie jest to łatwy i prosty rynek, a po drugie, że istnieje wiele zagrożeń, więc trzeba bardzo dobrze przemyśleć inwestycje. Moje doświadczenie pokazuje, że ludzie nie zawsze dobrze analizują swoje inwestycje. A to, że pojawiło się dużo więcej hoteli w 2008 roku spowodowało jednak obniżenie wskaźnika wykorzystania pokoi. Z tego co wiem, o 1 procent.
Orbis i inne sieci hotelarskie obecne w Polsce weryfikują plany rozwoju. Wygląda na to, że kryzys trochę powstrzyma inwestorów?
W Polsce istnieją dwa rynki hoteli. Pierwszy dotyczy obiektów sieciowych, gdzie – w dużym uproszczeniu mówiąc – w firmie siedzą fachowcy i analitycy, którzy badają rynek, doskonale go znają i decydują o budowie najlepszych hoteli w Polsce. Oni nie popełniają wielkich błędów – o tym świadczy m.in. spowolnienie w prowadzeniu inwestycji. Nie wstrzymują rozwoju, mówimy tu jedynie o spowolnieniu. Drugi rynek rozwija się spontanicznie. To są ci inwestorzy, którzy nie mają, i nie chcą mieć, oparcia w sieciach. Oni funkcjonują inaczej – generalnie rzecz ujmując spełniają swoje i swoich bliskich marzenia o hotelu. Mają zupełnie inne motywacje niż sieciówki, które chcą przede wszystkim zarabiać. Ale oba te segmenty zderzają się z takimi samymi prawami rynku. I ten drugi nie zawsze daje sobie radę. Ważne, by do tych ludzi dotarł przekaz – uważajcie, myślcie.
Jakie błędy najczęściej popełniają osoby planujące budowę hotelu?
Inwestorzy prywatni często się spieszą, nie do końca przemyślą inwestycję – stąd problemy. Ale najczęściej błędy popełniają inwestorzy samorządowi. Jest ich na rynku hotelarskim bardzo wielu. Organy samorządowe budują obiekty (w których świadczone są usługi noclegowe), których jednak nie nazywa się hotelem (np. MOSiR-y). Kierują się przy tym zupełnie innymi przesłankami. Nie sięgają po wiedzę ludzi z branży. Popełniają błędy już na etapie definiowania, wyboru lokalizacji. Jest działka, można wybudować np. hotel. Dla władz samorządowych nie są to inwestycje, które mają zarabiać wiecznie. Służą spełnianiu potrzeb mieszkańców. A mieszkańcy z hoteli korzystać nie będą.
O czym jeszcze inwestorzy muszą pamiętać?
Muszą znać swój cel. Wiedzieć, po pierwsze, czy budują hotel, aby go mieć, prowadzić przez długie lata, np. rodzinnie, i zarabiać na działalności operacyjnej. Albo – po drugie – czy budują hotel, który poprowadzą np. przez trzy lata, doprowadzą do jak najlepszej pozycji na rynku, a następnie sprzedadzą za dużo większe pieniądze. Trzeci wariant jest taki, że inwestor przygotowuje projekt, zyskuje pozwolenie na budowę i sprzedaje następnie działkę wraz z projektem i pozwoleniem. To jest deweloperka, ale w podtekście jest projekt hotelarski.
Jakie cele przyświecają najczęściej przyszłym hotelarzom?
Bardzo często podczas moich spotkań z inwestorami okazuje się, że celem jest zabezpieczenie przez rodziców przyszłości dzieciom. Czasem rodzice chcą na siłę uszczęśliwić własne dzieci – mam kilkanaście takich przypadków rocznie. A przecież nie każdy chce pracować przez 365 dni w roku, nie mieć przerwy na wakacje. Hotelarstwo to bardzo trudna robota, o czym nie każdy pamięta. Na samej inwestycji się nie kończy. Hotel trzeba prowadzić codziennie, codziennie też pilnować interesu. Jeżeli wszyscy w rodzinie mają jeden cel, to interes będzie funkcjonował dobrze. Ale jeżeli ktoś nagle zmieni pomysł na życie, wtedy wszystko się rozpada.
Czy inwestorzy mają świadomość, ile pieniędzy kosztuje hotel?
Najczęściej nie mają – wiedzą, że dużo, ale nie mają świadomości, jak dużo. Punktem wyjścia do udzielenia odpowiedzi o kosztach powstania hotelu jest sytuacja na rynku cen pokoi w Polsce. Pokój w hotelu dwugwiazdkowym dla dwóch osób kosztuje od 150 do 260 zł, dla jednej osoby – ok. 160 zł. Średnia cena w tym hotelu osiągana przez właściciela będzie na poziomie 170 zł. Jeżeli mamy taką sytuację na rynku, na którym chcemy prowadzić hotel, to koszt wybudowania naszego obiektu nie może być wyższy niż 150 tys. zł na jedną jednostkę mieszkalną. To nie jest, oczywiście, tylko koszt prac budowlanych. To cały budżet w przeliczeniu na pokój. W systemie dwugwiazdkowym w naszym kraju trzeba się liczyć z kosztami od 150 do 200 tys. za pokój. W systemie trzygwiazdkowym te kwoty są o 50–100 tys. większe. To jest prosta metoda, obarczona 20-procentowym błędem, wstępnego konstruowania budżetu.
Większość inwestorów zapomina o tych wydatkach, które są na początku i na końcu procesu. Wszyscy generalnie pamiętają, że trzeba ponieść koszty budowy i zakupu działki. Ale to jest tylko 75–80 proc. budżetu. A potem nie ma za co skończyć hotelu i go otworzyć. Inwestorzy zapominają o kosztach marketingu, o tym, że trzeba znaleźć i przeszkolić ludzi, że trzeba kupić całą masę drobiazgów, które stanowią hotel. Identyfikacja pokoi, odpowiednie kosmetyki, maty przed wejściem, gotowość gastronomii itd. decydują czy hotel się przyjmie, czy nie. Przy złej konstrukcji budżetu i braku funduszy pod koniec inwestycji kupuje się najtańsze materiały wykończeniowe, np. wykładziny czy lampy. To bardzo potem widać. Widać, że zabrakło pieniędzy.
Czy polskie sieci typu Hotel System, Diament mają szansę na intensywny rozwój na naszym rynku?
Polskie sieci mają cały czas pod prąd i pod wiatr. Nikt nie pomaga inwestorom w Polsce w zrobieniu dobrego hotelu. Dlatego, jeżeli już komuś się coś udaje, to trzeba to wspierać. I życzyć opanowania rynku hoteli trzygwiazdkowych w Polsce.
Chcielibyśmy mówić o wielkich polskich sieciach hotelowych, a cały czas mówimy jedynie o zalążkach. Nie ma mądrego, który by to zrobił. Do zagospodarowania jest segment hoteli dwugwiazdkowych, ale głównym problemem są tu banki, bo inicjatywy pojawiają się co jakiś czas.
Przede wszystkim trzeba pamiętać, że są bardziej oczywiste i prostsze biznesy niż inwestycja w hotel, stąd wielki kapitał dopiero w którejś kolejności interesuje się hotelarstwem. Jest to także trudny biznes – jeśli są prostsze, to po co się męczyć? Trzeci aspekt sprawy – większość banków w Polsce nie jest zainteresowana, by wspierać kredytowaniem inwestycje hotelarskie, szczególnie te realizowane przez Polaków. Pozostały nam jedynie polskie banki – BGK oraz PKO BP i SA. Może też banki spółdzielcze. Brak kredytowania jest przyczyną braku rozwoju. Nie ma też polskiej instytucji, która od strony naukowej, statystycznej pomagałaby hotelarzom. Która pomogłaby ocenić lokalizację, wskazać doświadczonych fachowców.
Może warto bardziej korzystać z funduszy unijnych?
Fundusze unijne oczywiście są – w różnych województwach różnie unormowane. Zwykle jest bardzo mało dedykowanych stricte hotelarstwu, częściej są na turystykę i infrastrukturę turystyczną, w ramach której można udowodnić inwestycję hotelarską.
Są pieniądze na przygotowanie inwestycji i na ich realizację, różne kwoty w różnych województwach, i to jest dobra informacja. Zła informacja jest taka, że fundusze są dla bogatych. Inwestycja hotelarska to nie jest 100 tys. zł – chyba, że to tylko modernizacja, ale wtedy nie przejdzie procedury. Natomiast żeby uzyskać dotację unijną trzeba mieć plan finansowy na bazie własnych środków i kredytowania. Czyli inwestor musi definiować projekt na bazie własnej wiedzy, własnych możliwości, własnych pieniędzy i ewentualnie pieniędzy zewnętrznych, czyli z banków. Nie może definiować hotelu na bazie dotacji unijnej, bo nie wie, czy ją otrzyma. Dotacje są udzielane i na pewno będą, pomoże to wielu inwestorom, ale procedura nie jest ani łatwa, ani prosta, wymaga znajomości nie tyle hotelarstwa, co turystyki i kwestii produktu turystycznego oraz innowacji. To jest ten problem, z którym inwestorzy muszą się dzisiaj zmierzyć. Oceniający także mają małe pojęcie o hotelarstwie i produkcie turystycznym, o innowacyjności w turystyce i hotelarstwie.
Co oznacza innowacyjność w hotelarstwie?
Są dwa rodzaje innowacyjności – teoretycznie tak samo punktowane – produktowa i procesowa. Produktowa jest wtedy, jeżeli w wyniku naszej działalności na rynku pojawi się nowy produkt, którego nie ma w okolicy mniejszej, większej, w skali regionu czy kraju. Trzeba sobie zadać pytanie, czy hotel może być takim nowym produktem, hotel, który ma swoją definicję od 200 lat. Ale jeżeli np. w całym województwie nie ma – hipotetycznie – hotelu sześciogwiazdkowego, to gdyby miał powstać będzie innowacją. Dla większości oceniających jest to jednak po prostu kolejny hotel, który świadczy usługę noclegową, porównywalny z każdym innym. Inny przykład – w województwie powstaje pierwszy hotel spa – dla nas to innowacja, dla oceniających – niekoniecznie, bo nie ma żadnego nowego rozwiązania technologicznego. Nie jest rozróżniana usługa noclegowa jako produkt dwu-, trzy- czy czterogwiazdkowy. Bardzo trudno jest udowodnić inwestorom w Polsce, że tworzą produkt innowacyjny.
Innowacyjność procesowa polega na tym, że zmienia się sposób, technologia wytworzenia usługi, produktu, który cały czas jest taki sam. To bardzo trudno zrobić w hotelarstwie. Aby uznać inwestycję w hotelu za innowację procesową na wniosku muszą się podpisać specjaliści – to nie jest łatwe do uzyskania.
Czyli w rzeczywistości niewiele hoteli jest dotowanych z Unii Europejskiej?
Lista tych, którzy dostają dotacje nie jest tajemnicą. Jestem przekonany, że wiele inwestycji hotelarskich ukrytych jest w inwestycjach stricte turystycznych, ale także w medycznych, ktoś buduje szpital, klinikę, a tak naprawdę buduje hotel, np. z medi spa. Bo łatwiej jest pójść tą drogą, łatwiej tu udowodnić innowacyjność produktową.
Czy hotelarze mogą skorzystać na obecnym spowolnieniu gospodarczym?
Powinni. Właśnie teraz należy uzyskiwać pozwolenia na budowę dobrze zdefiniowanych hoteli, rozpoczynać prace latem i gdzieś w 2012 roku otwierać obiekty. Najlepszy moment, bo wszystko jest bardziej korzystne. Spadły koszty budowy, na rynku wyposażenia można ponegocjować ceny, biura projektowe mają mniej pracy, więc taniej przygotowują projekty. Wszystkie okoliczności są pozytywne, włącznie z kosztami kredytu. Ale najważniejsze – dobrze przemyśleć inwestycję i uzyskać na nią kredyt.
Rozmawiała Justyna Marczuk