Lokalizacja (prawie) idealna

Na rynku pełnym restauracji, pizzerii i barów pozyskanie atrakcyjnej lokalizacji jest nie lada wyzwaniem. Nie oznacza to jednak, iż należy otwierać lokal w przypadkowym miejscu. Przy tak dużej konkurencji położenie może zadecydować o być albo nie być przyszłej działalności. Na jakie czynniki należy przede wszystkim zwrócić uwagę? Wśród tych najważniejszych wymienia się natężenie ruchu, atrakcyjne sąsiedztwo czy odpowiedni standard, ale faktycznie jest ich znacznie więcej.

Ruchliwa ulica czy foodcourt

Kiedyś atrakcyjnej lokalizacji szukało się przede wszystkim w centrum miasta, dziś alternatywą dla podobnego miejsca są galerie handlowe i osiedla mieszkaniowe. Jakie są wady i zalety każdego z tych miejsc? Zacznijmy od centrum miasta – może to być zarówno główny rynek, jak i ulica o dużym natężeniu ruchu pieszego. Lokalizacje te skupiają najczęściej rozrywkowe życie miasta – to tu spędza się weekendy, spotyka ze znajomymi i bierze udział życiu w towarzyskim. Niestety atrakcyjność podobnych miejsc znacznie zmalała w porównaniu do okresu sprzed kilku lat. Przesądziło o tym głównie wyniesienie się branży handlowej do centrów i galerii. Ich miejsce zajęły restauracje, kawiarnie i banki, niestety czasami konkurencja okazuje się zbyt duża wobec ograniczonej liczby odbiorców. Ci nie przyjeżdżają już do centrum na zakupy, dlatego też ruch w lokalach skupia się w godzinach popołudniowych (szczególnie w weekendy). Dodatkową bolączką wielu rynków i deptaków są również problemy z parkowaniem. Goście restauracji stają się coraz bardziej wygodni, dlatego też zamiast kilkuminutowego spaceru wybrać wolą wygodny parking przy teoretycznie mniej atrakcyjnej lokalizacji.

Z tej perspektywy wydawałby się mogło, iż galerie handlowe stają się wymarzonym miejscem na prowadzenie działalności gastronomicznej. Niestety i taka lokalizacja ma swoje minusy. Głównym są bez wątpienia wysokie czynsze. Choć właściciele centrów handlowych w ostatnich latach zweryfikowali nieco stawki, niektóre kwoty nadal zdają się pochodzić z okresu rynkowej hossy i znacznie niższych kursów Euro. Poza czynszem należy też zwrócić uwagę na specyfikę zachowań konsumentów. W galeriach nie ma czasu na towarzyskie spotkania, a jedynie szybki posiłek, dlatego też fast foody w cuglach wygrywają konkurencję z bardziej ambitnymi formatami. Jeśli dołożymy do tego wygórowane wymagania zarządcy lokalu, ograniczone możliwości autopromocji i pozyskiwania klientów z zewnątrz, może warto zastanowić się nad poszukaniem lokalu wśród dużych osiedli mieszkaniowych.

Wcześniej niedoceniane lokale na osiedlach dziś cieszą się tak dużą popularnością, iż czynsze ich najmu równe są często stawkom tych w centrum miasta. Nic dziwnego – gastronomia chce być jak najbliżej klienta, a miejsce zamieszkania jest wręcz idealnym miejscem poszukiwań. Goście nie muszą marnować czasu w korkach, mogą wybrać się do blisko położonego lokalu bez samochodu i wcześniejszego planowania wizyty. Minusem osiedli jest jednak ograniczone grono potencjalnych klientów. Trudno liczyć tu na przypadkowych przechodniów, turystów, czy też poszukiwaczy nowych smaków.

Wymogi sanitarne

Oczywiście każdy z nas zna dobrze funkcjonujące lokale położone w mało dogodnych miejscach. Tak, ale zazwyczaj zaczynały swą działalność w czasie znacznie mniejszej popularności branży gastronomicznej. Dziś podobnym miejscom trudno przebić się przez konkurencję, ale oczywiście nie znaczy, iż nie jest to możliwe. Jednak poza miejscem trzeba również zwrócić uwagę na inne składniki „lokalizacji idealnej”.

Jednym z nich jest parking. Nie musi należeć bezpośrednio do lokalu, jednak powinien dysponować wystarczającą liczbą dostępnych miejsc (dobrze też, aby był bezpłatny). Latem dodatkowym (a czasami podstawowym) źródłem dochodu staje się ogródek z parasolami, dlatego też wybierając lokal należy zwrócić uwagę na wolną przestrzeń na zewnątrz oraz dowiedzieć się o możliwości jej adaptacji. Nie bez znaczenia jest też bliższe i dalsze sąsiedztwo. Bez wątpienia elegancja restauracja będzie prezentowała się lepiej, mając przez ścianę ekskluzywny butik niż pijalnię z tanim piwem.

Nie należy też tak bardzo obawiać się konkurencji. W miastach (nie tylko w centrach) tworzą się gastronomiczne zagłębia, które świetnie sobie radzą, gdyż wspólnie przyciągają większą grupę klientów. Pamiętajmy, iż walki z konkurencją nie wygrywa się tylko lepiej widocznym szyldem, a dobrą kuchnią, niepowtarzalnym klimatem i wysoką jakością usług.

Potencjalni goście zapewne zwrócą uwagę na elewację budynku czy parking, jednak ocena możliwości technicznych należy już do przyszłego restauratora. Jeśli nie ma w tym względzie doświadczenia, o pomoc powinien poprosić architekta, firmę doradczą czy rzeczoznawcę. Warto do tematu podejść sumiennie, aby po zakończonym remoncie bez problemów uzyskać odbiór Sanepidu czy pozwolenie na sprzedaż alkoholu. Dobrze, aby lokal przeznaczony na restaurację miał odpowiednią wysokość, dostęp do światła dziennego (nie tylko od frontu, ale także w części zaplecza) oraz był przygotowany do potrzeb osób niepełnosprawnych. Przed podpisaniem umowy najmu trzeba dowiedzieć się też, czy w lokalu można prowadzić działalność gastronomiczną oraz sprzedawać alkohol. Uzyskanie pozwolenia na piwo czy wino może zależeć zarówno od administracji budynku, jego mieszkańców oraz odrębnych przepisów (alkoholu nie można między innymi sprzedawać w zbyt bliskiej odległości od szkół czy kościołów).

Negocjowanie warunków

Jeśli o umowie najmu mowa, warto twardo negocjować jej warunki – będą obowiązywały przez kilka, a może nawet kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Którym punktom w szczególności warto się przyjrzeć? Na pewno wysokości stawki czynszowej, okresowi obowiązywania, warunkom wypowiedzenia oraz prawom i obowiązkom każdej ze stron. Nie sposób określić kwotowo właściwą kwotę czynszu – jej wysokość różna jest w zależności od miasta, potencjału lokalizacji czy stanu lokalu. Nie zawsze jednak wysoki czynsz idzie w parze z atrakcyjnością miejsca, dlatego też warto porównać oferowaną stawkę z miejscami o podobnych parametrach oraz uwzględnić ją w prognozowanym modelu finansowym. Umowa najmu zawarta może być na czas określony lub nieokreślony. Z zasady ta pierwsza nie może być wypowiedziana w czasie obowiązywania przez żadną ze stron. Jeśli restauracja dobrze funkcjonuje, jej właściciel może cieszyć się, iż w umówionym okresie będzie korzystał z niezmiennej umowy, gorzej jednak, jeśli chciałby zrezygnować z działalności. Z odwrotną sytuacją mamy do czynienia w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony, w której strony mają możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem zapisanego terminu. Aby w tym przypadku zabezpieczyć interesy najemcy, można zawrzeć klauzulę dotyczącą zwrotu kosztów inwestycji w przypadku zbyt wczesnego wypowiedzenia lub określić czas, w którym umowy nie można wypowiedzieć.

Autorka artykułu: Izabella Borowska, IDB Consulting