Rynek hotelowy bardziej atrakcyjny dla inwestorów

Obłożenie sięgające 97 proc., kilkukrotny wzrost ADR i RevPAR, jaki odnotowaliśmy w czasie Euro 2012 pozytywnie wpłyną na ogólną ocenę rynku hotelowego w roku 2012, jednak dobra passa w branży rozpoczęła się już wcześniej wraz z objęciem przez Polskę prezydencji w UE w drugiej połowie 2011, co wiązało się z organizacją wielu spotkań i wydarzeń.

Pozytywne otoczenie rynku hotelowego w Polsce związane m.in. z Euro 2012 wpłynęło na ożywienie na rynku inwestycyjnym. Po okresie spowolnienia w roku 2010, rok 2011 przyniósł 12 transakcji obiektami hotelowymi o łącznej wartości znacznie przekraczającej 130 milionów euro, co oznacza najwyższą wartość od roku 2007. Kolejne dwie transakcje zamknięto w pierwszej połowie 2012.

Największe transakcje na rynku hotelowym od początku 2011 obejmują sprzedaż przez Europa Fund II and Warimpex Finanz und Beteiligungs for Wenaasgruppen Hotelu Sobieski w Warszawie za 50 mln euro oraz sprzedaż przez Orbis S.A. dla Royal Starman Bristol Hotelu Bristol w Warszawie za 19,5 mln euro.

Inna znaczące transakcje wiązały się z prywatyzacją uzdrowisk przez Skarb Państwa, a największą tego typu transakcją była sprzedaż 95 proc. udziałów Skarbu Państwa w uzdrowisku w Konstancinie-Jeziornie pod Warszawą za 16,6 mln euro.

Uzdrowiska stały się w ostatnim czasie poszukiwanym produktem inwestycyjnym, w 2011 roku sprzedano 4 obiekty tego typu, a kilka kolejnych jest w trakcie procesu sprzedaży.

Główni inwestorzy w tym sektorze to Uzdrowiska Polskie Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych oraz KGHM Polska Miedź S.A., którzy w roku 2011 nabyli odpowiednio 3 i 1 uzdrowisko.
Najwyższe ceny sprzedaży za pokój hotelowy w 2011 roku znacznie przekraczały 100 000 euro (na przykład Hotel Sobieski w Warszawie i Hotel Francuski w Krakowie sprzedany za ponad 5 milionów euro), jednak w opinii Polish Properties znacznie wyższe ceny mogą być obecnie osiągnięte ze sprzedaży 5-gwiazdkowego hotelu w Warszawie za cenę przekraczającą 250 000 euro za pokój.

Najbardziej aktywnym graczem na polskim rynku hotelowym jest Orbis S.A., który w 2011 sprzedał 4 hotele, a na 2 kolejne podpisał przedwstępne umowy sprzedaży.

Większość hoteli sprzedanych w Polsce jest zlokalizowanych w Warszawie i w Krakowie. W latach 2006-2012 ponad 45 proc. wszystkich transakcji dotyczyło hoteli zlokalizowanych w tych dwóch miastach. Jednak w ostatnim czasie odnotowaliśmy wzrost zainteresowania hotelami w miastach mniejszych oraz w miejscowościach uzdrowiskowych i wypoczynkowych takich jak Zakopane, Świnoujście i Kołobrzeg.
Na hotelowym rynku inwestycyjnym, częściej niż w przypadku pozostałych rynków komercyjnych, stronami transakcji są podmioty polskie, głównie jednak po stronie sprzedającego. Wynika to z dużego rozdrobnienia rynku hotelowego, gdzie niemal 90 proc. hoteli należy do inwestorów indywidualnych lub niewielkich grup kapitałowych.

W 2011 roku liczba turystów korzystających z noclegów w hotelach w Polsce wzrosła o 8,4 proc. (w porównaniu do roku poprzedniego). Pozytywna sytuacja na rynku utrzymała się również na początku 2012 roku, kiedy to w 1 kwartale 2012 liczba korzystających z noclegów hotelowych wzrosła o 10 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku 2011 i o 18 proc. w stosunku do roku 2010. Dalszych, dużo bardziej dynamicznych, wzrosty nastąpiły w drugim kwartale 2012 w czasie Euro 2012.

W roku 2011 wzrósł również średni stopień wykorzystania pokoi hotelowych, który wyniósł niemal 44 proc. (to o ponad 2 punkty procentowe więcej niż w 2010). Na początku roku 2012 stopień wykorzystania pokoi pozostał na podobnym poziomie jak w roku ubiegłym z widocznym wzrostem odnotowanym w kwietniu, kiedy wykorzystanie wyniosło 42 proc. wobec 40,75 proc. w kwietniu 2011 r.

Autorem tekstu jest Dorota Lachowska, Head of Market Research and Marketing Polish Properties