Satoria Group: potrzebujemy międzynarodowych marek

Spółka planuje przy ul. Mangalia w Warszawie realizację czterogwiazdkowca. Planowano dla niego markę z portfolio Hiltona, ale zdaje się, że inwestor DoubleTree by Hilton Wawer pokrzyżował te plany.

Andrzej Wójcik, wiceprezes zarządu ds. sprzedaży i rozwoju Satoria Group:
W kontekście sytuacji na rynku warszawskim nasza inwestycja przy ul. Mangalia ulega pewnym przeobrażeniom. Projekt w Wawrze będzie największym centrum konferencyjno-hotelowym w Polsce w tej klasie, obserwujemy tę inwestycję i analizujemy, jak ona wpłynie na nasze plany. Z tym, że jest ona zlokalizowana pod Warszawą, my natomiast będziemy konkurować z obiektami konferencyjnymi istniejącymi w stolicy. Posiadamy studium wykonalności, które potwierdza, że projekt ma szanse na sukces finansowy. Chcemy tam wybudować hotel o kategorii czterech, czterech i pół gwiazdki na 200 lub 250 pokoi i duże centrum konferencyjne. Od trzech lat badamy rynek pod kątem zapotrzebowania na tego typu inwestycję. Obecnie prowadzimy rozmowy z dwoma międzynarodowymi markami na temat franczyzy. Kiedy negocjacje się zakończą, rozpoczniemy prace nad projektem architektonicznym i złożymy wniosek o pozwolenie na budowę. Następnym krokiem będzie zdobycie finansowania. Mamy nadzieję, że markę wybierzemy najpóźniej do końca pierwszego kwartału przyszłego roku. Na pewno lepiej jest realizować inwestycje w trudnych czasach ze względu na tańsze wykonawstwo, a wejść na rynek z gotowym projektem w momencie lepszej sytuacji rynkowej. Gdybyśmy się bardzo postarali, możemy rozpocząć budowę pod koniec przyszłego roku, ale prawdopodobnie będzie to połowa 2014 r. To kryzys wyznaczy timing dla tego projektu.

Co z kolejną inwestycją planowaną w stolicy, w pobliżu Mostu Marii Skłodowskiej-Curie?

To kolejny projekt, który chcemy zrealizować w perspektywie najbliższych dwóch, trzech lat. Posiadamy działkę bardzo dobrze ulokowaną względem nowo otworzonego mostu Północnego. Region ten będzie się rozwijał, myślimy o hotelu ekonomicznym, który by obsługiwał przede wszystkim klientów tranzytowych. Mamy koncepcję, mamy oszacowania, czekamy na dalszy rozwój wypadków. Działka znajduje się przy samym zjeździe z mostu, natomiast całe jego otoczenie nie jest jeszcze zagospodarowane. Ma powstać tam centrum handlowe i powierzchnie biurowe. Chcielibyśmy wejść w cykl realizacyjny z pozostałymi deweloperami, tak, aby nasi klienci mogli liczyć również na usługi towarzyszące.

Spółka posiada również rozległy teren nad Zalewem Zegrzyńskim.

To dla nas duże wyzwanie, ponieważ jesteśmy właścicielami największego terenu, najlepiej wyeksponowanego względem Zalewu Zegrzyńskiego. Posiadamy 45 hektarów, w tym kilometr plaży. Prowadzimy tam już obiekt noclegowy i konferencyjny, ale jest to nieduży obiekt – 69 pokoi i kilka sal konferencyjnych. Chcielibyśmy go rozbudować. Co do większych planów inwestycyjnych, w naszej wizji powinna być to wypoczynkowa i rekreacyjna destynacja dla Warszawy. W ramach tego projektu jesteśmy w stanie wydzielić trzy lub cztery mniejsze funkcjonalnie obszary. Może tam powstać hotel atrakcyjny dla klienta biznesowego i indywidualnego. Jednym z pomysłów jest również zbudowanie wioski wakacyjnej. Tego typu projekty są dość popularne w Europie, powstają przy dużych aglomeracjach. Zamierzenie jest takie, aby poza bazą noclegową stworzyć atrakcje dla całych rodzin: dzieci, rodziców, a nawet dziadków. Ponieważ jest to duży teren, znajdzie się tam również miejsce na dom seniora. Analizy wskazują, że polskie społeczeństwo będzie potrzebowało tego typu instytucji. Ta koncepcja sprawdziła się już na Zachodzie, gdzie powstają obiekty dla osób samodzielnych, poszukujących towarzystwa w podobnym wieku, ale i takie dedykowane tym, którzy wymagają stałej opieki medycznej. Przy realizacji tego projektu będziemy szukać partnerów.

Spółka, jeszcze jako PUHIT zapowiadała modernizację istniejących obiektów hotelowych.

Na warszawskich Stegnach podnieślismy juz standard dwóch obiektów (Best Western Hotel Portos oraz Start Hotel Atos). Dla jednego z nich pozyskaliśmy dodatkowo międzynarodową markę, która daje nie tylko standardy produktu ale i dostęp do kanałów dystrybucji, tworzonych przez sieci w międzynarodowych skalach.

Dla naszych następnych obiektów również planujemy pozyskać międzynarodową markę. Nie chcemy być skazani na samotną walkę. Małe 30-pokojowe obiekty poradzą sobie na rynku, ale tak duże, jak nasze, 200-pokojowe, potrzebują dostępu do dystrybucji, jaką oferuje sieć. Myślimy również o rozbudowie i pozyskaniu marki dla drugiego naszego hotelu w Krakowie – chodzi o hotel Galicja. Do końca roku podejmiemy decyzję na temat tego, pod jaką marką będzie działał ten obiekt.

Kolejny projekt, w jaki jest zaangażowana spółka, to wprowadzenie na polski rynek marki Super 8. Iloma obiektami ma zarządzać Satoria Group?

Chcielibyśmy zarządzać dziesięcioma obiektami, ale to wszystko będzie zależało od lokalizacji i oczekiwań inwestora. Colliers International podpisał umowę na wprowadzenie tej marki do Polski, my mamy zająć się zarządzaniem. Zaczynamy prowadzić rozmowy z inwestorami, którzy takim modelem są zainteresowani. Główną barierą, przynajmniej w Warszawie, jest na razie wycena działek. Nadal wartości szacowane są wyższe, niż przewiduje to nasz biznes plan, z kolei tańsze działki nie są atrakcyjne lokalizacyjnie. Działka ma wynosić do 15 proc. wartości inwestycji. Obserwujemy, że rozpoczął się proces przeszacowywania działek. Mamy nadzieję, że w przyszłym roku ceny osiągną niższy poziom.

Zamierzamy wejść na najlepsze rynki w Polce, bierzemy pod uwagę duże miasta: Warszawę, Kraków, Wrocław, Gdańsk. Sektor ekonomiczny mocno się rozwija, w jego obrębie powstaje coraz więcej obiektów markowych, nie tylko na rynkach głównych, ale i tych peryferyjnych. Wielu ekspertów podkreśla, że sektor ekonomiczny żyje z wewnętrznego rynku, a prognozy dla Polski są pozytywne. Stąd przekonanie, że popyt wewnętrzny będzie wzrastać, również ze względu na to, że powinien rosnąć wskaźnik wykorzystywanych pokoi na jednego mieszkańca. Młode pokolenie będzie coraz więcej zarabiało, nabywając nowych przyzwyczajeń konsumpcyjnych, w tym tych dotyczących sektora usług noclegowych.

Na ile marka Super 8 będzie konkurencyjna na polskim rynku?

Jest to dobrze ukształtowany produkt za bardzo rozsądną cenę. Pokoje posiadają klimatyzację, co w sektorze ekonomicznym na terenie Polski nie jest standardem. Sieć Super 8 powstaje w technice modułowej, co sprawia, że w pewnych lokalizacjach możemy dużo szybciej dostarczyć produkt. Jeśli działka będzie przygotowana technicznie we wszystkie przyłącza, to 100-pokojowy obiekt może powstać w cztery miesiące. To również przekłada się na niższe koszty realizacji. Międzynarodowa marka dodaje pewnego prestiżu a zarazem pewności co do jakości produktu. Brand jest bardzo mocny w Stanach Zjednoczonych, ale sieć będzie rozwijana na terenie całej Europie. Wówczas zachodzić będzie efekt synergii. Do tego czasu na pewno będziemy musieli włożyć sporo pracy marketingowej, aby rynek poznał markę Super 8. Mamy jednak pewność, że grupa Wyndham będzie wspierała te działania.

Spada zainteresowanie ofertą konferencyjną.

Rzeczywiście, w ostatnim roku zauważamy spadek w sektorze MICE. Wpłynęło na to kilka elementów, przede wszystkim spadek koniunktury. Kiedy przychodzą trudniejsze czasy dla przedsiębiorstw, które organizują szkolenia czy konferencje, każda z firm stara się zaoszczędzić pieniądze, co szybko przekłada się na to, że szybko spada zainteresowanie tego typu usługami. Poza tym rozwój nowych technologii i mediów sprawia, że komunikacja odbywa się na tych platformach.

Widoki na przyszłość są jednak dobre. Startujemy z dosyć niskiego pułapu jeśli chodzi o podaż dobrej bazy konferencyjnej, do tego nasza gospodarka, oczywiście z przerwami, ale ma bardzo dobre długoterminowe perspektywy rozwoju. Poza tym staje się coraz bardziej konkurencyjna, powstaje coraz więcej usług, które kreują coraz większe zapotrzebowanie na wykorzystanie bazy hotelowej i konferencyjnej. Konkurencyjność biznesu wymusza rozwijanie wiedzy i nowych umiejętności pracowników, co powoduje, że konferencji i szkoleń będzie coraz więcej.

Najbardziej optymistyczne prognozy dotyczą stolicy. W kontekście ocen zagranicznych analityków Warszawa ma bardzo duży potencjał dalszego wzrostu. Przykładem tego jest zainteresowanie naszym rynkiem linii lotniczych takich jak Qatar Airways czy Emirates. Warszawa jest już centrum biznesowym dla naszego regionu, naszym rynkiem interesują się duzi, ponadregionalni gracze. Wiele wskazuje na to, że stolica w dłuższej perspektywie będzie się rozwijać na wielu poziomach, a co za tym idzie będzie rósł popyt na usługi konferencyjne i hotelarskie. Nikt nie wie z jaką dynamiką, ale trend wzrostowy będzie się utrzymywał.

Mamy na rynku wiele obiektów działających indywidualnie, borykających się ze sporymi problemami. Każdy hotel może się usieciowić?

Nie zawsze jest to możliwe. Bywa, że pomimo bardzo dobrej lokalizacji obiekt nie działa tak, jak powinien, ponieważ jest źle wypozycjonowany i zarządzany. Należy jednak pamiętać, że marki mają bardzo konkretne wymagania, a tymczasem niektóre hotele są tak zbudowane, że nie spełniają tych wymiarowych i funkcjonalnych założeń. W przypadku nowego obiektu produkt jest szyty na miarę. Im bardziej hotel jest precyzyjnie dobrany do potrzeb klienta w danym segmencie, tym niższe są koszty operacyjne, nie ma zbędnych powierzchni, które trzeba sprzątać, ogrzewać, czy płacić za nie podatki.

Inwestorzy nadal popełniają kardynalne błędy?

Bardzo często kupują działkę bez konsultacji, bywa, że decyzja zapada na zasadzie impulsu. Wydaje się subiektywnie, że jest to dobra lokalizacja, przy czym sprzedający oferuje dobrą cenę, jest to okazja. Ale inwestor nie bierze pod uwagę innych, istotnych kryteriów. Kupując działkę powinno się dobrze znać przyszły produkt. Należy posiadać wiedzę na temat planowanego standardu obiektu, jego wielkości i zakresu świadczonych w nim usług. Tego typu założenia warunkują rentowność obiektu.

Na ile polski rynek hotelarski się już nasycił?

Hotelarstwo nie jest homogenicznym rynkiem. Z jednej strony mamy różne sektory, kategoryzację, różne rynki skupione wokół dużych czy mniejszych miast o odmiennym potencjale. Poza obiektami skategoryzowanymi w Polsce działa dwa razy więcej obiektów parahotelowych, które spełniają określony standard, ale nie posiadają gwiazdek. Biorąc je pod uwagę, polski współczynnik hoteli zbliża się do europejskiego. Niemniej jednak wiele z tych obiektów jest słabo zarządzanych i oferuje niską jakość, dlatego mają niewielkie obłożenie, w porównaniu z hotelami z najwyższej półki, które są najbardziej usieciowione, najlepiej promowane i dobrze sprzedawane. Przewiduję, że w najbliższych latach klienci sektora nieskategoryzowanego, który powstał na bazie dawnych państwowych ośrodków, obiektów posiadających wiele mankamentów i powstających na bazie kompromisów, będą migrować do produktów sieciowych, wystandaryzowanych. Te obiekty na razie są akceptowane, ale oczekiwania gości są coraz wyższe i nadal będą rosnąć.

W myśl tej zasady wiele obiektów wypada z gry. W jednym z zamkniętych hoteli w Poznaniu powstanie galeria handlowa…

To działa również w drugą stronę. Coraz więcej budynków biurowych w atrakcyjnych lokalizacjach będzie przegrywało w konkurencji z nowoczesnymi obiektami. Dla inwestorów lepszym wyborem może być hotel, bo taki budynek będzie atrakcyjniejszy z ofertą noclegową.