Artur Pietraszewski: Oferta condo przesuwa się w kierunku typowej oferty hotelowej

Udostępnij artykuł

[SPECJALNIE DLA NAS] – Inwestycyjne zakupy na rynku nieruchomości to w 2019 roku wciąż doskonała alternatywa dla innych form lokowania kapitału. Niestety, wzrosty cen nowych mieszkań na głównych rynkach przekraczające 10 proc. rok do roku, przy stosunkowo stabilnych czynszach i rosnącej podaży nowych lokali, poważnie redukują efektywne stopy zwrotu, które schodzą poniżej 5 proc. Reguła ta, przynajmniej na pierwszy rzut oka, nie dotyczy inwestycji w segmencie condo czy aparthoteli, w których operatorzy wciąż kuszą stopami zwrotu zaczynającymi się od 7 proc. w skali roku, wysokimi wskaźnikami obłożenia i szeregiem benefitów związanych z posiadaniem nieruchomości inwestycyjnej jak np. pobytami właścicielskimi – podkreśla w specjalnych komentarzu dla naszej redakcji Artur Pietraszewski, partner Fortech Consulting.

Do tego rynek turystyki pobytowej, szczególnie w pasie nadmorskim, po raz kolejny zanotuje w 2019 roku rekordowe wskaźniki dotyczące liczby pobytów i stawek za dobę. Do tego wspierany medialnie i poprzez socjalne transfery gospodarczy optymizm sprawia, iż zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, która jednocześnie może spełniać kryteria tzw. second home, staje się popularnym instrumentem inwestycyjnym. Nie zaskakuje zatem gwałtownie rosnąca podaż nowych inwestycji dedykowanych krótkookresowym pobytom lub projektów aparthotelowych nie tyko w największych wakacyjnych destynacjach, ale także w miejscach, których turystyczna renoma wymaga dopiero zbudowania. Co więcej, stawki, które płacą goście condo czy aparthoteli są w większości lokalizacji zbliżone, a ich poziom bardziej odzwierciedla jakość samego budynku i jego infrastruktury niż jakość bezpośredniego otoczenia i prestiż lokalizacji – z wyjątkiem najsilniejszych destynacji typu Kołobrzeg, Sopot, Karpacz, Zakopane.

Interesującym zjawiskiem jest dalsza polaryzacja oferty w segmencie condo czy aparthotelowym. Oprócz widocznego w statystyce podziału na lokalizacje miejskie i lokalizacje w resortach wyraźnie różnicują się same produkty. Znacznie rośnie liczba lokali oferowanych ze stawką VAT 23 proc., czyli jako samodzielne lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. To po części skutek uwarunkowań planistycznych (zapisy o lokowaniu obiektów z przeznaczeniem na obsługę ruchu turystycznego i brak możliwości lokowania klasycznej mieszkaniówki w wielu atrakcyjnych fragmentach wakacyjnych miejscowości). Analiza oferty w pasie wybrzeża Bałtyku na koniec lipca 2019 pokazuje, że tegoroczna podaż to min. 5 tys. nowych lokali, z wyłączeniem oferty Trójmiejskiej, która notuje rekordowe przyrosty za sprawą inwestycji w rejonie Dolnego Miasta i Wyspy Spichrzów. W tej grupie pojawia się coraz częściej zupełnie nowa kategoria oferty, która ma wszelkie cechy inwestycji finansowej, a nie nieruchomościowej tj. zakup pokoju (samodzielnego lokalu) w sieciowym, zarządzanym przez posiadającego umowę franczyzową zewnętrznego operatora z gwarancją wynajmu w całym okresie umowy z siecią tj. 15-20 lat. Warto przyjrzeć się takim projektom, bo o ile otrzymujemy bezpieczny zwrot z kapitału, o tyle pojawia się poważna wątpliwość co do wartości rezydualnej i płynności takiej nieruchomości po wygaśnięciu umowy sieciowej. Zdekapitalizowany obiekt hotelowy to przede wszystkim nakłady, a szanse porozumienia się co do przyszłości takiej nieruchomości przez wielu właścicieli są ograniczone. Jako krok w dobrym kierunku uznać należy pojawianie się projektów condo czy aparthotelowych z rozbudowanymi funkcjami dodatkowymi, które z jednej strony generują dodatkowy przychód dla operatora, z drugiej służą przedłużaniu sezonu i zwiększają atrakcyjność projektu. Co ciekawe, operatorzy obiektów oddanych pięć-siedem lat temu dostrzegają zmiany w otoczeniu rynkowym i sami lub tylko przy niewielkim zaangażowaniu właścicieli, podejmują decyzje o realizacji obiektów towarzyszących typu basen, siłownia, zaplecze gastronomiczne. Oferta condo przesuwa się zatem w kierunku typowej oferty hotelowej, choć wciąż pozwala na znacznie większą elastyczność operatorską i ograniczenie własnego zaangażowania.

Rynkowi wciąż towarzyszą obawy co do modeli finansowych, na których oparta jest część projektów w resortach wakacyjnych. Lokalizacje miejskie bronią się upodabniając do typowej oferty najmu lub oferty hotelowej. Tam jednak, gdzie ruch gości nie jest tak stabilny, potrzeba albo silnego operatora, albo ciekawego programu, aby utrzymać gwarancje czynszowe na porównywalnym z miejskimi poziomie. Wątpliwości budzi też płynność ofert o charakterze inwestycyjnym. Nie wykształcił się jeszcze sprawnie funkcjonujący, transparentny rynek wtórny dla tego typu inwestycji nieruchomościowych. W tym obszarze czeka nas w najbliższych latach prawdziwa rewolucja. Część inwestycji condo wspierana jest bowiem kredytami hipotecznymi, a te „dojrzewają” po ok. pięciu-siedmiu latach, a ich obsługa mocno zależy od aktualnej koniunktury w gospodarce. Przyjmując, że zakup jednostki condo to inwestycja nie tyleż finansowa co lifestyle należy spodziewać się znaczącej podaży takich ofert z drugiej ręki przy podwyżce stóp procentowych lub spowolnieniu gospodarki. Istotne znaczenie dla rozwoju sektora condo czy aparthoteli będzie miała też polityka dużych sieci hotelowych i ich siła w forsowaniu przepisów prawa ograniczających najem krótkoterminowy lub warunki prowadzenia działalności polegającej na najmie lokali w formule quasi hotelowej.