Artur Wach i Karol Dąbrowski o sytuacji na rynku condo

Udostępnij artykuł

[TYLKO U NAS] Są profesjonalistami i ekspertami, ale też wizjonerami, potrafiącymi uwierzyć w projekt, któremu inni nie dają szans. Stawiają na swoje wieloletnie doświadczenie oraz wiarę, że dana inwestycja ma sens. Jak do tej pory praktyka i intuicja nigdy ich nie zawiodły. Artur Wach i Karol Dąbrowski od ośmiu lat prowadzą firmę Condo.pl tworząc niezwykłe obiekty, doradzając, a także budując świadomość na temat segmentu condo. W rozmowie ze mną tłumaczą, dlaczego inwestycja w nieruchomości jest najlepszym zabezpieczeniem przed inflacją, opowiadają o transformacji zachodzącej na rynku, zmianach oczekiwań inwestorów oraz planach.

Artur Wach i Karol Dąbrowski
Fot.: Karolina Jóźwiak

Gdy zapowiadałam w rozmowie z różnymi znajomymi hotelarzami, że będę robić z Wami wywiad, większość zastanawiała się co – jako eksperci od condo – powiecie o tym sektorze. Tak więc: w jakiej kondycji obecnie jest rynek condo w Polsce?

Artur Wach: Cały czas zastanawia mnie, dlaczego ludzi z branży temat condohoteli tak bardzo elektryzuje. Z przy­jemnością opowiem, jak dzisiaj wygląda ten rynek, bo dzieje się naprawdę dużo. Choć wiem, że na rynku panuje zawahanie i niepewność w kontekście tego segmentu. Dla mnie jest to bezpodstawne, ponieważ rynek apartamentów wakacyjnych i condohoteli ma się bardzo dobrze. Na co dzień zajmując się ko­mercjalizacją kilkunastu obiektów w całej Polsce mogę z pew­nością powiedzieć, że rynek cały czas dynamicznie rozwija się. Najlepszym przykładem na potwierdzenie tej tezy jest choćby moje wczorajsze spotkanie z właścicielem pięciogwiazdkowe­go Hotelu w Krynicy-Zdrój, który także komercjalizowaliśmy. W obiekcie sprzedano ¾ lokali. Pozostałą część właściciel zo­stawił i wziął na nią finansowanie. Jednak po ostatniej analizie bardzo dobrych wyników z części condo, chce udostępnić do sprzedaży pozostałe lokale – o wartości przekraczającej dzisiaj 40 mln zł netto, gdyż jest to zdecydowanie bardziej opłacalne z punktu widzenia cash flow obiektu hotelowego. Szczególnie teraz patrząc z perspektywy wysokiej raty i rosnących stóp pro­centowych, które zawsze mogą zaskoczyć, a przewidywalna, długoterminowa umowa z właścicielami lokali okazuje się bar­dzo stabilna dla operatora.

Karol Dąbrowski: Dodatkowo, tak naprawdę, w tym modelu inwestor od razu otrzymuje zwrot zainwestowanego kapitału oraz marżę deweloperską, które może przeznaczyć na budowę następnych obiektów. W przypadku leasingu czy finansowania bankowego nie dość, że płacimy odsetki, które teraz są w okoli­cach 9-10 proc., to miesięczne obciążenie może być nawet dwa razy wyższe, jeżeli to jest finansowanie krótkoterminowe z wy­soką ratą kapitałową.

Jaka jest kondycja rynku?

Czyli na bazie swojego doświadczenie i tego przykładu możecie powiedzieć, że kondycja rynku condo jest stabilna…

KD: Ten rynek po prostu się zmienia, ewoluuje. Z takim py­taniem, jak Twoje pierwsze, spotykamy się mniej więcej co dwa lata, już od 10 lat, jak nie dłużej. Jest sporo osób, które mówią, że to już koniec condo, że ta formuła się wyczerpała. A prawda jest taka, że ona po prostu zmienia się w czasie. Kiedyś sprzedawały się głównie małe pokoje i jako rozwiązanie czysto inwestycyjnie. Teraz, po covidzie, widzimy, że ta szala przechyliła się z celów inwestycyjnych, na kwestie posiadania nieruchomości, zabez­pieczenia kapitału, ale też korzystania z własnego apartamen­tu. Kiedyś dla nabywców pobyt właścicielski był drugorzędną sprawą. Priorytetem było zainwestowanie kapitału i osiąganie zwrotu z inwestycji, teraz jest zupełnie inaczej. W kontekście prawie 15-procentowej inflacji, zwrot ten jest poniżej jej pozio­mu. Natomiast najistotniejsze jest, że inwestujemy w nierucho­mość, która jest zabezpieczeniem kapitału i której wartość ro­śnie. Dodatkowo w umowach najmu, często mamy mechanizm indeksowania wysokości wypłat o wskaźnik inflacji. Jako przy­kład, mamy klienta, który wczoraj zgłosił się do nas z propozycją sprzedaży apartamentu na rynku wtórnym. Kupił go pierwotnie za ok. 800 tys. zł na efektywnej stopie zwrotu 7 proc. Przez fakt, że wypłaty były indeksowane już trzy razy o wartość inflacji, to wyceniając ten apartament, przy tej samej stopie zwrotu, jest on warty nie 800 tys. a 1 milion zł. Realnie gotowy produkt moż­na sprzedać na niższej rentowności, więc będzie wart 1,2 mln – 1,5 mln zł.

AW: To pokazuje, że nieruchomość jest najlepszym zabez­pieczeniem przed inflacją. Nie ma lepszego.

Rozumiem, że taka opinia jest odzwierciedleniem Waszego punktu widzenia oraz inwestorów, którzy się do Was zgłaszają, szukając sposobu na lokację kapitału i wybierając nieruchomości?

AW: Tak, zdecydowanie. Po pierwsze to musimy odpo­wiedzieć sobie na pytanie, kto jest naszym klientem, a jest nim przedsiębiorca, który w polskich realiach, bardzo ciężko pracuje, żeby stworzyć rentowny własny biznes, a nadwyż­ki inwestuje w nieruchomości. To właśnie apartamenty wa­kacyjne lub condohotele zarządzane przez profesjonalnych operatorów hotelowych, pozwalają mu zabezpieczyć środki i to w sposób praktycznie bezobsługowy. Drugim, tym bar­dzo ważnym dodatkiem jest – to co powiedział Karol – możli­wość skorzystania z pobytu właścicielskiego. 10 lat temu, gdy sprzedawaliśmy obiekt w Kołobrzegu, właściciele – którzy np. mieszkali w centrum Polski lub na południu – przyjechali tylko raz, zobaczyć co kupili. Dzisiaj z uwagi na dużo większą do­stępność produktów z tego modelu, bliżej miejsca zamieszka­nia, ewidentnie widać tendencję, że inwestorzy kupują lokale, aby później samemu do nich częściej przyjeżdżać. Widzimy, że jeżeli prowadzimy komercjalizacje obiektów w Karkonoszach, to naturalnie najwięcej naszych klientów jest z Dolnego Ślą­ska i Wielkopolski. Ewidentnie widać, że kupując apartamenty nabywcy w pierwszej kolejności myślą o nieruchomości, która jest bliżej ich miejsca zamieszkania. Tak, jak teraz mamy np. projekt w Mikołajkach, to w pierwszej kolejności naszą grupą docelową jest woj. mazowieckie i Trójmiasto, czyli wojewódz­two pomorskie.

Działania sprzedażowe i marketingowe

Wtedy też działania marketingowe i sprzedażowe kierujecie na te lokalizacje?

KD: Tak. To są różne produkty i odbiorcy. Charakterystyką lokalizacji w górach czy nad morzem jest to, że apartamenty kupują w nich klienci z całej Polski. Jeżeli chodzi o Mazury, to tak jak Artur powiedział, jest to bardziej lokalny produkt, na­bywany przez klientów, którzy je regularnie odwiedzają. Nato­miast, my w tym momencie działania marketingowe musimy kierować w te lokalizacje, z których klient pochodzi lub do któ­rych podróżuje. Nie ma sensu wydawać pieniędzy, żeby ścią­gnąć jednego klienta z województwa zachodniopomorskiego, jeżeli możemy tym samym nakładem inwestycyjnym dotrzeć do 10 z Mazowieckiego, Warmińsko-Mazurskiego czy Podla­skiego. Więc te działania są ściśle powiązane z tym, gdzie klient docelowy się znajduje.

Artur Wach i Karol Dąbrowski o inwestycji w nieruchomości

W obliczu aktualnej sytuacji gospodarczej i wysokiej inflacji, wiele osób szuka sposobu na lokację swojego kapitału. Powiedzieliście, że inwestycja w nieruchomość jest najlepszą opcją. Dlaczego?

AW: Nieruchomość zawsze była dla przedsiębiorców pierw­szym wyborem. Chociaż kwota, którą muszą zainwestować bardzo się zmieniła. Kiedy osiem lat temu otwieraliśmy naszą firmę to średni wolumen transakcji był w granicy 360 tys. zł netto. A dzisiaj jest to 707 tys. zł. Na przestrzeni tych lat dwu­krotnie wzrosła wartość nieruchomości, którymi dzisiaj obra­camy. Wręcz spowodowało to – jak powiedział Karol – zmianę produktu. To już nie są głównie typowe dwuosobowe pokoje hotelowe o powierzchni 24-27mkw., tylko apartamenty w rozu­mieniu hotelowym, o powierzchni około 34-36 mkw., czyli całe mieszkanie: salon z aneksem sypialnym, z aneksem kuchennym i miejscem, gdzie Ci klienci na dłuższych pobytach mogą dużo bardziej komfortowo spędzać czas. Ale drugą, bardzo interesu­jącą kategorią rynku stały się domy. Pierwszym projektem, któ­ry sprzedaliśmy w tym modelu, był kameralny obiekt hotelowy w mało znanej miejscowości Łapsze Niżne. Tam przetarliśmy swoje szlaki z domami. Baliśmy się tego produktu, bo jednak przeskok z 25 mkw. do domów o powierzchni 70 mkw. jest spo­ry. Zastanawialiśmy się czy znajdą się klienci na ten produkt, bo dostępność klienta do wolumenu inwestycyjnego powyżej 1 mln netto będzie dużo niższa. Okazało się, że było zupełnie od­wrotnie. Produkt sprzedał się na pniu i teraz realizujemy kolejne takie projekty. Jednym z nich jest projekt w Karkonoszach, gdzie sprzedaliśmy kilkadziesiąt takich domów. Kolejne będziemy re­alizować również pod Karpaczem w inwestycji Tremonti Resort oraz w Mikołajkach w projekcie Vista Mikołajki, gdzie realnie budujemy nowe miasto. Na powierzchni 32ha powstają domy, apartamenty, budynki hotelowe. Model jaki znamy z topowych kurortów zagranicznych.

KD: Właściciele i goście mają dostępny pełen serwis hotelo­wy. Można ten dom wynajmować, można do niego przyjechać i poprosić o to, aby ktoś go przed przyjazdem uprzątnął, uzupeł­nił kosmetyki czy lodówkę.

Jak myślicie, skąd w takim razie obawy uczestników rynku dotyczące segmentu condo? Nie wyeliminowano jeszcze nieuczciwych podmiotów i nadal działają firmy, które oferują niemożliwe?

KD: W pewnym momencie był faktycznie całkiem spory wysyp takich „tajemniczych” inwestycji. Deweloper chciał realnie sprzedać lokale, a potem oferował jakąś usługę zarządzania, natomiast cały czas, pozostawał deweloperem, bez wyraźnego planu rozwoju działu operatorskiego. Nie specjalizował się w tym lub po prostu nie chciał tymi obiektami zarządzać. Część osób, mogło odczytywać to jako jakiś wstrząs czy zawirowanie na rynku, natomiast moim zdaniem są to osoby, które nie są z nim tak ściśle powiązane i bardziej mówią o tym co słyszały. Obecnie tak naprawdę mamy na rynku trzy-cztery podmioty, które są firmami wiodącymi. Skupiają pewnie 80 proc. rynku i to są już podmioty doświadczone, które dokładają kolejne klocki do swojej układanki, czyli firmy dewelopersko-operatorskie. Artur mówił o podsumowaniu, chciałbym jeszcze dodać, że w zeszłym miesiącu sprzedaliśmy apartamenty za 40 mln zł, czyli w jeden miesiąc sprzedajemy obecnie ekwiwalent jednego 100-pokojowego hotelu. Nie można więc powiedzieć, że ten rynek się cofa, zanika. On – powtórzę – zmienia się, ale to tak, jak wszystko w ostatnich latach. Takie głosy wynikają niestety z braku wiedzy i analizy rynku. Niestety również banki cały czas podchodzą zachowawczo do finansowania inwestycji i apartamentów condo. Konflikt za wschodnią granicą, podniesienie stóp procentowych spowodowało, że na dłuższy okres rynek mieszkaniowy praktycznie zamarł. Deweloperzy zaczęli wycofywać się z projektów, przestali budować, zaskoczyły ich koszty budowy. Sektor bankowy praktycznie przestał udzielać kredytów hipotecznych. Rynek mieszkaniowy jest bardzo wrażliwy na takie wahania, natomiast u nas stopy procentowe nie mają żadnego znaczenia. Nasz klient płaci gotówką, więc nikt nie patrzy na oprocentowanie kredytu czy jakiekolwiek inne zewnętrzne źródło finansowania. Oczywiście my również musieliśmy podnieść ceny nieruchomości, ze względu na rosnące koszty realizacji, jednak nasz produkt jest produktem premium. Nasz klient był w stanie to zaakceptować, a zwykła rodzina nie była w stanie nagle zwiększyć swojego budżetu domowego o 30 proc. w przeciągu sześciu miesięcy, aby kupić mieszkanie. Produkt premium…Cały wywiad publikujemy w Świat Hoteli maj-czerwiec 2023. Kliknij, aby zapoznać się z pełną treścią.

Świat Hoteli maj-czerwiec 2023

Rozmawiała Karolina Stępniak

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.
Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.

Opublikowano: 25.07.2023
Aktualizacja: 25.07.2023