Cushman & Wakefield: Dobry czas na transakcje

[SPECJALNIE DLA NAS] W Polsce mamy do czy­nienia z silnym popy­tem inwestycyjnym na rynku nieruchomości hote­lowych, co potwierdzają ostat­nie transakcje 350 pokojowego hotelu Sheraton w Warszawie oraz 393 pokojowego komplek­su DoubleTree oraz Hampton by Hilton w Krakowie. Kilka in­nych transakcji sprzedaży jest w trakcie procedowania, jed­nakże w porównaniu do popytu, dostępność atrakcyjnych hoteli na sprzedaż jest ograniczo­na. Dlatego, jeśli właściciel chce sprzedać swój hotel, znalezienie kupujących nie powinno stanowić dużego wyzwania.

Nastroje na hotelowym rynku inwestycyjnym

W ostatnich latach poziom stóp kapitalizacji dla hoteli w Polsce i w Europie Środkowo-Wschod­niej obniżał się, a wyniki opera­cyjne notowały rokroczne wzro­sty, obecnie natomiast mamy do czynienia z późniejszym etapem cyklu, w którym niektóre ryn­ki doświadczają tymczasowych wyzwań związanych z przyro­stem podaży pokoi hotelowych, a stopy kapitalizacji osiągają mi­nimum. Może to być więc dobry moment dla właścicieli hoteli, aby rozważyli sprzedaż aktywów.

W Polsce stopy kapitalizacji dla najlepszych hoteli, z umową o zarządzanie, wynoszą obec­nie nawet ok. 6 proc., co plasuje kraj w pierwszej trójce w Euro­pie Środkowo-Wschodniej. Dla hoteli prowadzonych w oparciu o umowę najmu, stopy kapitali­zacji są jeszcze niższe i wynoszą średnio od 75 bp to 150 bp mniej niż w przypadku umów o zarzą­dzanie. Hotele zapewniają rów­nież dobrą ochronę przed skutka­mi inflacji, gdzie wzrost RevPAR jest zwykle na poziomie równym inflacji, bądź powyżej. Co więcej, stopy zwrotu z hoteli są z reguły wciąż wyższe niż dla innych nie­ruchomości komercyjnych, np. obiektów biurowych, dla których stopy kapitalizacji uległy znacznej kompresji na obecnym etapie cy­klu, co nie pozostaje bez wpływu na wzrost zainteresowania hote­lami wśród inwestorów.

Komentarz powstał specjalnie na potrzeby publikacji:
RYNEK HOTELARSKI W POLSCE – RAPORT 2019
>kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem<

Częstotliwość zmiany właścicieli hoteli

Bazując na danych RCA, od 2000 roku w Eu­ropie miało miejsce ponad 2,5 tys. transakcji hotelowych. Średnio, hotele zmieniały właścicieli co 5,3 roku, podczas gdy na obiektach oferujących pełen zakres usług hotelowych, tj. głównie cztero- i pięciogwiazdkowych, transakcje odbywały się średnio co 5,1 roku. W Polsce, średni okres posiada­nia hotelu przez właściciela jest zbliżony do europejskiej średniej i wynosi 4,9 roku ogółem oraz 5,1 roku dla hoteli o pełnym zakresie usług. Co interesujące, dla porów­nania, w Szwajcarii zmiana wła­ściciela hotelu następuje średnio po 13 latach, co pokazuje, że na niektórych rynkach inwestorzy hotelowi lokują kapitał długoter­minowo.

Jednakże, należy pamiętać że powyższe wskaźniki średniego okresu, po którym hotel zmie­nia właściciela, nie uwzględnia nieruchomości, które nigdy nie były przedmiotem transakcji, bądź transakcja na nich wy­stąpiła tylko raz. Jest to często spotykane w Polsce, co jest wy­zwaniem z perspektywy płyn­ności lokalnego rynku, gdzie liczba transakcji hotelowych jest ograniczona w porównaniu chociażby z Niem­cami, gdzie przez ostatnie 10 lat średnio­rocznie miało miejsce ok. 15 razy więcej transakcji hotelo­wych niż w Polsce.

W Polsce obserwujemy wzrost zainteresowania sektorem ho­telowym wśród międzynarodo­wych inwestorów, szczególnie w przypadku cztero- i pięcio­gwiazdkowych obiektów zlokali­zowanych w głównych miastach. Tak więc, jeśli właściciel tego typu obiektu chciałby sprzedać swój hotel, nie powinien mieć proble­mów z relatywnie szybkim zna­lezieniem kupujących i zamknię­ciem transakcji. Średnio, proces sprzedaży hotelu zajmuje od sze­ściu do dziewięciu miesięcy, jed­nakże, należy mieć na uwadze, że czas ten może znacząco różnić się w zależności od stopnia skompli­kowania transakcji.

Najważniejsza jest lokalizacja

Na rynku nieruchomości loka­lizacja zawsze będzie kluczową kwestią, szczególnie w przypad­ku hoteli. Jeśli chodzi o wpływ, jaki makro lokalizacja ma na ła­twość procesu sprzedaży hoteli, to największym zainteresowa­niem wśród inwestorów cieszą się obiekty położone w głów­nych miastach, w których mamy do czynienia z popytem genero­wanym przez klientów bizne­sowych i MICE, wspieranym przez gości wypoczynko­wych.

W kwestii mikro lokali­zacji, najbardziej pożądane wśród kupujących są centra miast – bliskość hubów biz­nesowych również wspomaga popyt transakcyjny. Warto jed­nak wspomnieć, że w przypadku obiektów pięciogwiazdkowych, również najbardziej liczą się centralne lokalizacje, a sąsiedz­two miejsc z dziedzictwem historycznym gra na korzyść popytu inwestycyjnego wśród podmiotów poszukujących tego typu aktywów, w oczach których takie nieruchomości są postrzegane jako „trofea” w ich portfolio. Lokalizacja hotelu jest również o wiele ważniejsza z perspektywy inwestora niż jakość wykonania czy standard obecnej obsługi, które to mogą być relatywnie łatwo poprawio­ne, w przeciwieństwie do loka­lizacji. To samo tyczy się struk­tury operacyjnej hotelu, gdzie właściciel może ją odpowiednio dostosować przed sprzedażą w celu zwiększenia puli poten­cjalnych zainteresowanych in­westorów oraz maksymalizacji ceny sprzedaży, alternatywnie, kupujący po transakcji może sa­modzielnie dostosować struk­turę operacyjną do swojej stra­tegii.

Autorami są
Borivoj Vokrinek, Partner – Strategic Advisory & Head of Hospitality Research EMEA
Łukasz Bondyra, Hospitality Advisor – Poland Hospitality CEE
Cushman & Wakefield

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.
Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.