Inwestycja na kredyt – działania w banku

I to właśnie jest moment w którym inwestor powinien podnieść wszystkie kwestie budzące jego wątpliwości. Term Sheet nie zobowiązuje banku w żaden sposób do udzielenia kredytu na warunkach w nim uzgodnionych, robi to komitet kredytowy banku. Jest to jednak najlepszy moment na przeanalizowanie i przedyskutowanie wszelkich warunków. Szczególnie, że po decyzji komitetu kredytowego wnoszenie jakichkolwiek uwag pociąga konieczność przygotowania kolejnej aplikacji na komitet i uzyskania kolejnej decyzji banku. Należy zostawić taką drogę na naprawdę nieprzewidziane i awaryjne okoliczności. Jednocześnie zaznaczyć należy, że ustalenia zawarte w Term Sheet nie zawsze zostają w pełni odzwierciedlone w warunkach zawartych w decyzji kredytowej. Niestety zdarza się że bank wprowadza na przykład dodatkowe restrykcje, takie jak zwiększenie udziału własnego Inwestora. Wtedy już decyzja leży po stronie Inwestora czy przystać na zaproponowane warunki, czy też prowadzić rozmowy z innymi instytucjami finansującymi.

>>> Zapoznaj się z najnowszym wydaniem „Świata Hoteli” w wersji elektronicznej

Banki twierdzą, że udzielają kredytów szybko. Na spotkaniu inwestor usłyszy najczęściej, że zajmie to cztery do sześciu tygodni. To niestety tak nie działa. Oczywiście zdarzają się takie przypadki, ale zarezerwujmy je dla podmiotów mających dużą praktykę w pozyskiwaniu kredytów bankowych. Przy projekcie hotelowym, jeżeli inwestor nie ma historii współpracy z danym bankiem, na proces uzyskania finansowania należy założyć 3 miesiące. Tyle mniej więcej powinno wystarczyć na uzgodnienie wstępnych warunków, dostarczenie biznes planu, przygotowanie aplikacji kredytowej i postawienie jej na komitecie kredytowym. Potem nastąpi przygotowanie umów kredytowych i negocjacje poszczególnych zapisów w tych umowach. W końcu finalne podpisanie i spełnienie warunków koniecznych do uruchomienia kredytu.

Kilka dobrych rad
1. Sugerujemy rozpocząć od rozmów z wieloma bankami jednocześnie ale postawić na komitecie jedynie najlepszą ofertę. Należy pamiętać, że jeśli dopuścimy do postawienia naszej aplikacji na komitecie kredytowym w kilku bankach i wszędzie otrzymamy pozytywną decyzję, to żaden z banków, poza tym jednym który wybierzemy, nie będzie z tego powodu szczęśliwy. Może się to odbić w późniejszych relacjach przy ewentualnych innych projektach, a nigdy nie wiadomo jak potoczą się nasze potrzeby kredytowe w przyszłości. Dla banku opracowanie aplikacji kredytowej i przeprowadzenie jej na komitet to spory wysiłek, a nikt nie lubi marnować swej pracy. Pracownicy banków mają określone plany i cele (za które otrzymują premie), więc jeżeli już przyznali kredyt to chcą aby został podpisany i uruchomiony. Najlepszym sposobem jest zatem takie sterowanie procesem, aby najlepsza oferta stanęła na komitecie kredytowym pierwsza. Jeżeli zostanie przyznany kredyt, to od razu należy przerwać proces w innych bankach aby nie generować niepotrzebnych prac.
2. Część banków żąda prowizji za rozpatrzenie wniosku, w różnej wysokości. Często jest to stawka w wysokości około 0,1 proc. kwoty wnioskowanego kredytu. Czy zgadzać się na taką prowizję? Co zrobić jeśli bank skasuje opłatę, a kredytu nie przyzna? Jeżeli nie można takich opłat uniknąć, a inwestorowi zależy na złożeniu wniosku w konkretnym banku, wówczas należy nalegać na wcześniejsze określenie wstępnych warunków finansowania. Jeżeli bank potem odrzuci wniosek kredytowy to będziemy mieć podstawy do żądania zwrotu wpłaconej kwoty. Trzeba też jednak zrozumieć banki, które dysponują określoną mocą przerobową i jeżeli inwestor może zasypać wnioskami 15 banków, a skorzysta z jednego to oczywiste jest, że banki po prostu bronią się przed wykonywanej bezsensownej pracy. Prowizja ma być barierą potwierdzającą faktyczne zainteresowanie Inwestora ofertą banku.
3. Po kredyt iść samemu czy wspomóc się doradcą? A może zaufać pośrednikowi? Nadeszła pora na odrobinę marketingu. Nie jest naszym celem przekonywać inwestorów do konieczności korzystania z usług doradcy. Jeżeli Inwestor może sam przeprowadzić proces pozyskania finansowania to powinien to zrobić. Jeżeli Inwestor nie ma na tym polu doświadczenia to proces będzie jednak trwał znacznie dłużej, a koszty kredytu mogą być wyższe. Kompetentny doradca opracuje biznes plan i przygotuje wszystkie dokumenty, zna się na hotelarstwie i finansowaniu inwestycji, oraz będzie cały czas monitorował przebieg przyznania kredytu. Wynagrodzenie doradcy można określić jako wynagrodzenie za przygotowanie dokumentów i współpracę z bankami oraz premię za sukces. Stawki i warunki umowy są indywidualnie negocjowane. Najlepsze dla procesu pozyskania finansowania jest powierzenie całościowo doradcy tematu zorganizowania finansowania. Wymaga to okazania zaufania doradcy, ale pozwala działać najszybciej i najefektywniej.

Autorami tekstu są
Mirosław Włosik i Tomasz Skiba z HCG