Pro Value o rynku hotelowym: Coraz więcej inspiracji, ale też wyzwań…

Udostępnij artykuł

Jak wynika z analizy przeprowadzonej przez Pro Value, pod względem liczby nowych hoteli nadal na topie są trzy gwiazdki, wśród województw króluje Małopolskie, a pobyt na usługi hotelowe stopniowo się stabilizuje. Eksperci wskazują także, że mimo pojawiających się coraz większych możliwości działania na rynku, przed hotelarzami nadal stoi sporo wyzwań, m.in. trudny rynek pracowniczy, konkurencja w postaci Airbnb czy rosnące koszty budowy.

Polską bazę hotelową na dzień 30 czerwca br. tworzy 2.785 skategoryzowanych hoteli oferujących 267.741 miejsc noclegowych w 134.303 pokojach. W podziale na kategorie w Polsce funkcjonuje: 72 hoteli pięciogwiazdkowych (17.483 miejsc noclegowych w 8.876 pokojach), 411 czterogwiazdkowych (73.387 m.n., 37.358 p.), 1.466 trzygwiazdkowych (122.286 m.n.; 61.501 p.), 655 dwugwiazdkowych (41.907 m.n.; 20.412 p.) oraz 181 jednogwiazdkowych (12.678 m.n.; 6.156 p.). Niezmiennie największy udział mierzony liczbą miejsc noclegowych mają trzygwiazdkowce (45,7 proc.), a najmniejszy jednogwiazdkowe (4,7 proc.). Średnio jeden hotel w Polsce oferuje 96 miejsc noclegowych w 48 pokojach. Największą średnią liczbą miejsc noclegowych i pokoi dysponują obiekty najwyższej kategorii, odpowiednio 242 i 123, a najniższą hotele dwugwiazdkowe, odpowiednio 64 i 31.

Kontynuacja tempa wzrostu podaży

W pierwszej połowie 2018 r. skategoryzowano na hotel 57 obiektów, które oferują 5.581 miejsc noclegowych i 2.815 pokoi, co jest wynikiem bardzo zbliżonym do analogicznego okresu w 2017 r. W podziale na kategorie baza powiększyła się o 38 nowych hoteli trzygwiazdkowych, dziewięć czterogwiazdkowych, pięć dwugwiazdkowych, trzy jednogwiazdkowe i dwa pięciogwiazdkowych.

W ujęciu przestrzennym w analizowanym okresie ponownie niekwestionowanym liderem było województwo małopolskie z 14 nowymi hotelami (!), z czego sześć obiektów przypada na Kraków, a cztery na Zakopane. Na kolejnych miejscach uplasowały się woj. mazowieckie (osiem hoteli) i wielkopolskie (siedem).

W pierwszym półroczu 2018 r. odnotowano sześć zmian kategorii hoteli. Niemal wszystkie (pięć z sześciu) dotyczyły podniesienia standardu obiektu z dwóch gwiazdek na trzy. We wspomnianym okresie Royal Hotel & SPA w Białymstoku zyskał najwyższą kategorię (zmiana z czterech na pięć.) stając się jedynym pięciogwiazdkowym hotelem w województwie podlaskim.

W ciągu pierwszych dwóch kwartałów br. niemal 20 hoteli zostało wykreślonych z centralnej ewidencji obiektów hotelarskich.

Lokalizacja nowej podaży

Spośród nowych hoteli 18 (31,6 proc.) zlokalizowanych jest w miastach wojewódzkich. Pojawiły się w Krakowie (sześć), Warszawie (cztery), Gdańsku (dwa), Katowicach (dwa), Wrocławiu (dwa), Rzeszowie (jeden) i Bydgoszczy (jeden). Biorąc pod uwagę duży pipeline w większości miast wojewódzkich, zapewne w najbliższych latach udział ten będzie się zwiększał.

Wśród miejscowości turystycznych ponownie wyróżnia się Zakopane – w samym mieście i jego bezpośrednich okolicach skategoryzowano pięć obiektów, a w trakcie realizacji znajdują się kolejne obiekty, w tym markowe. W innych znanych kurortach również odnotowano zmiany w bazie: w Sopocie skategoryzowano dwa obiekty, a w Kołobrzegu jeden (dodatkowo w sąsiadującym Grzybowie podaż hoteli również powiększyła się o jeden obiekt).

Nowa podaż – sieci hotelowe

Spośród 57 skategoryzowanych w pierwszej połowie 2018 r. hoteli 10 działa pod krajową lub międzynarodową marką (w analogicznym okresie ubiegłego roku były to dwa obiekty z 65). Hotele te działają w ramach sieci AccorHotels, B&B Hotels, Best Western Hotels & Resorts, Focus Hotele, Hilton Worldwide, Q Hotel. W Warszawie otwarto długo oczekiwany luksusowy hotel Raffles (obecnie sieć AccorHotels po akwizycji sieci Raffles) oraz ibis Styles Warszaw City (pierwszy z kilku ogłoszonych w stolicy hoteli tej marki), w Gdańsku działalność rozpoczęły dwa hotele pod marką Hampton by Hilton (sieć Hilton Worldwide), do Krakowa weszła sieć B&B Hotels, a we Wrocławiu kategorię czterech gwiazdek otrzymał uruchomiony w ubiegłym roku AC Hotel by Marriott Wrocław (pierwszy hotel pod tą marką w Polsce). W Katowicach baza zyskała Q Hotel Plus Katowice i Best Western Hotel Mariacki, Sopot – Focus Hotel Premium, a Kołobrzeg – pięciogwiazdkowy Hotel Diune Kołobrzeg (sieć Zdrojowa Invest).

W najbliższych miesiącach/latach na rynek wejdą kolejne projekty markowe obecnie znajdujące się w trakcie realizacji/planowania (zwłaszcza w największych miastach), a zatem liczba hoteli sieciowych systematycznie będzie się zwiększać.

Stabilizacja popytu

W wielu miastach obserwujemy zatrzymanie wzrostu wskaźnika RevPAR, co oznacza stopniową stabilizację popytu na usługi hotelowe. W zestawieniu z rosnącą podażą nowoczesnych, markowych obiektów oznaczać to będzie zaostrzoną konkurencję, z której trudno będzie wyjść zwycięsko obiektom błędnie zaprojektowanym, niedoinwestowanym i/lub nieefektywnie zarządzanym. Wiele hoteli może być zatem zmuszonych do zmiany strategii, przeprowadzenia gruntowej modernizacji, procesu restrukturyzacji czy wręcz zamykania działalności. Te zjawiska widoczne są zresztą już obecnie. Możemy się spodziewać oferowania do sprzedaży kolejnych obiektów, których wartość rynkowa wynikająca z możliwej do osiągnięcia dochodowości jest niższa od kosztu całej inwestycji poniesionej na jego realizację. To są trudne realia naszego rynku, a warto zaznaczyć, że hoteli nie uznawanych za produkty inwestycyjne jest w Polsce bardzo wiele…