Rafał Rosiejak o sytuacji i przyszłości na rynku transakcji

[SPECJALNIE DLA NAS] Polski rynek hotelowy charakteryzuje się stosunkowo niewielką liczbą transakcji. Corocznie właścicieli zmienia zaledwie kilka-kilkanaście obiektów. W roku 2019 zrealizowano sprzedaż 15 obiektów, przy czym dwie transakcje obejmowały niewielkie portfolio, co oznacza, że transakcji było zaledwie 10 (dane – oprac. własne L/E/I Transactions). W obiektach tych jest ok. 2800 pokoi, co stanowi 2 proc. z ogólnej liczby 137 tysięcy pokoi dostępnych w prawie 3 tysiącach polskich hoteli.

Ostatnie lata przyniosły znaczący wzrost inwe­stycji hotelowych w Pol­sce. Impulsem do rozwoju bazy noclegowej były Mistrzostwa Eu­ropy w Piłce Nożnej Euro 2012. Dzięki dynamicznemu rozwojo­wi gospodarczemu wiele hoteli powstało w głównych miastach – Warszawie, Krakowie, Gdańsku i we Wrocławiu. Znaczący przy­rost nowych obiektów jest od­notowywany w miejscowościach wypoczynkowych w górach i nad morzem – Zakopane, Szklarska Poręba, Kołobrzeg to najważniej­sze miejsca inwestycji. Atrakcyjność Polski pod wzglę­dem inwestycyjnym zauważyły i doceniły największe światowe marki hotelarskie. Hilton, Mar­riott, IHG, Radisson, Louvre, Accor intensywnie, ale z rozwagą budu­ją swoją pozycję w naszym kraju. Dzięki rosnącemu popytowi we­wnętrznemu (czyli gościom z Pol­ski) wyniki finansowe hoteli były corocznie coraz lepsze.

Powyższa sytuacja spowodo­wała, że rynek hotelowy zaczął być rynkiem dojrzewającym. Oznacza to, że właściciele są skłonni sprzedawać swoje obiek­ty, jak każdą inną nieruchomość inwestycyjną. Pojawiają się także oferty sprzedaży forward purcha­se, czyli inwestycji przygotowy­wanej lub trwającej, ale jeszcze niedokończonej.

Najważniejszymi aspekta­mi właściwego przygotowa­nia obiektu do sprzedaży, na które zwracają uwagę eksperci L/E/I Transactions są:

  • Lokalizacja inwestycji;
  • Wielkość hotelu (liczba pokoi powinna wynosić min. 100 jednostek);
  • Studium wykonalności dla nowych obiektów;
  • Wyniki finansowe hotelu działającego (P&L);
  • Niezbędna wysokość nakładów na odnowienie lub zmodernizowanie hotelu (CAPEX);
  • Sposób zarządzania nieruchomością/biznesem (pożądany model – dzierżawa/lease);
  • Multifunkcyjność obiektu (mix used – połączenie funkcji hotelu, biurowca, części handlowej i gastronomicznej);
  • Pozyskana marka międzynarodowa;
  • Cena sprzedaży (inwestorzy hotelowi oczekują rozsądnej ceny, wynikającej przede wszystkim ze wskaźnika rentowności EBIDTA);
  • Gotowość do współpracy z doświadczonym doradcą transakcyjnym, gwarantującym efektywne zarządzenie procesem sprzedaży.
Prognozy na rok 2020 i 2021

Obecna sytuacja związana z pandemią światową COVID-19 ma bardzo silny wpływ na branżę turystyczną. Wiele firm hotelarskich na całym świecie przeżywa poważne kłopoty finansowe. Wg danych Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego spadki obłożenia i przychodów w wielu miastach wynoszą kilkadziesiąt procent. Europejskie mocarstwa turystyczne – Hiszpania, Włochy i Grecja doświadczają gigantycznych spadków przychodów. Wiele hoteli pozostaje zamkniętych, a ich właściciele wystawiają swoje aktywa na sprzedaż…

Autorem jest Rafał Rosiejak
Managing Director – Poland & CEE
Board Member L/E/I Transactions

Cały tekst publikujemy w:

RYNEK HOTELARSKI W POLSCE RAPORT 2020
>> kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem <<

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.
Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.