Rafał Rosiejak o sytuacji i przyszłości na rynku transakcji

Udostępnij artykuł

[SPECJALNIE DLA NAS] Polski rynek hotelowy charakteryzuje się stosunkowo niewielką liczbą transakcji. Corocznie właścicieli zmienia zaledwie kilka-kilkanaście obiektów. W roku 2019 zrealizowano sprzedaż 15 obiektów, przy czym dwie transakcje obejmowały niewielkie portfolio, co oznacza, że transakcji było zaledwie 10 (dane – oprac. własne L/E/I Transactions). W obiektach tych jest ok. 2800 pokoi, co stanowi 2 proc. z ogólnej liczby 137 tysięcy pokoi dostępnych w prawie 3 tysiącach polskich hoteli.

Ostatnie lata przyniosły znaczący wzrost inwestycji hotelowych w Polsce. Impulsem do rozwoju bazy noclegowej były Mistrzostwa Europy w Piłce Nożnej Euro 2012. Dzięki dynamicznemu rozwojowi gospodarczemu wiele hoteli powstało w głównych miastach – Warszawie, Krakowie, Gdańsku i we Wrocławiu. Znaczący przyrost nowych obiektów jest odnotowywany w miejscowościach wypoczynkowych w górach i nad morzem – Zakopane, Szklarska Poręba, Kołobrzeg to najważniejsze miejsca inwestycji. Atrakcyjność Polski pod względem inwestycyjnym zauważyły i doceniły największe światowe marki hotelarskie. Hilton, Marriott, IHG, Radisson, Louvre, Accor intensywnie, ale z rozwagą budują swoją pozycję w naszym kraju. Dzięki rosnącemu popytowi wewnętrznemu (czyli gościom z Polski) wyniki finansowe hoteli były corocznie coraz lepsze.

Powyższa sytuacja spowodowała, że rynek hotelowy zaczął być rynkiem dojrzewającym. Oznacza to, że właściciele są skłonni sprzedawać swoje obiekty, jak każdą inną nieruchomość inwestycyjną. Pojawiają się także oferty sprzedaży forward purchase, czyli inwestycji przygotowywanej lub trwającej, ale jeszcze niedokończonej.

Najważniejszymi aspektami właściwego przygotowania obiektu do sprzedaży, na które zwracają uwagę eksperci L/E/I Transactions są:

Lokalizacja inwestycji;
Wielkość hotelu (liczba pokoi powinna wynosić min. 100 jednostek);
Studium wykonalności dla nowych obiektów;
Wyniki finansowe hotelu działającego (P&L);
Niezbędna wysokość nakładów na odnowienie lub zmodernizowanie hotelu (CAPEX);
Sposób zarządzania nieruchomością/biznesem (pożądany model – dzierżawa/lease);
Multifunkcyjność obiektu (mix used – połączenie funkcji hotelu, biurowca, części handlowej i gastronomicznej);
Pozyskana marka międzynarodowa;
Cena sprzedaży (inwestorzy hotelowi oczekują rozsądnej ceny, wynikającej przede wszystkim ze wskaźnika rentowności EBIDTA);
Gotowość do współpracy z doświadczonym doradcą transakcyjnym, gwarantującym efektywne zarządzenie procesem sprzedaży.

Prognozy na rok 2020 i 2021

Obecna sytuacja związana z pandemią światową COVID-19 ma bardzo silny wpływ na branżę turystyczną. Wiele firm hotelarskich na całym świecie przeżywa poważne kłopoty finansowe. Wg danych Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego spadki obłożenia i przychodów w wielu miastach wynoszą kilkadziesiąt procent. Europejskie mocarstwa turystyczne – Hiszpania, Włochy i Grecja doświadczają gigantycznych spadków przychodów. Wiele hoteli pozostaje zamkniętych, a ich właściciele wystawiają swoje aktywa na sprzedaż…

Autorem jest Rafał Rosiejak
Managing Director – Poland & CEE
Board Member L/E/I Transactions