Szybkość zwrotu z inwestycji hotelowej uzależniona jest od kilku czynników: liczby pokoi, lokalizacji, kategorii hotelu, a także od rodzaju i zakresu oferowanych usług. Istotne znaczenie ma liczba pokoi – im hotel większy, tym szybszy zwrot, co wynika z efektu skali i większej liczby gości korzystających z usług dodatkowych. Jednak w przypadku hoteli o wyższym standardzie, inwestycja będzie zwracać się wolniej z powodu wysokich kosztów jej realizacji.
Standard i lokalizacja
Zakres usług świadczonych przez hotel zależy przede wszystkim od jego standardu i lokalizacji. Najlepsze do organizacji konferencji są obiekty trzech najwyższych kategorii położone w dużych miastach lub na obszarach typowo rekreacyjnych, ale w odległości do 2 godzin jazdy samochodem od aglomeracji miejskich. Pełen zakres usług spa & wellness oferują na ogół obiekty luksusowe zlokalizowane w kurortach nadmorskich, nad jeziorami czy w górach. Natomiast na usługi rekreacyjne powinny się decydować hotele typowo wypoczynkowe, których gośćmi są zazwyczaj rodziny z dziećmi. Usługi spa & wellness wiążą się z dodatkowymi, bardzo wysokimi nakładami. Zwrot z inwestycji hotelowej w największym stopniu przyspiesza organizacja konferencji, spotkań integracyjnych i szkoleń, czyli tzw. usługi MICE (Meeting-Incentive-Conference-Event). Przygotowanie zaplecza dla tego typu usług jest stosunkowo niedrogie, a koszty ich świadczenia relatywnie niskie (wysoka efektywność). Ponadto przy okazji kilkudniowych spotkań klienci korzystają również z noclegów i wyżywienia.
Świadczenie usług dodatkowych nie zależy wyłącznie od decyzji inwestora, jest także uwarunkowane wymogami „Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie”. Hotele trzech najniższych kategorii nie mają obowiązku świadczenia usług dodatkowych. Jednak większość decyduje się na poszerzenie swojej oferty. Niewielkie obiekty ekonomiczne (do 100 pokoi) położone przy głównych drogach krajowych, na obrzeżach lub w centrach dużych miast oferują wyłącznie usługi noclegowe i gastronomiczne. Z kolei hotele dwóch najwyższych kategorii – cztero- i pięciogwiazdkowe – zgodnie z rozporządzeniem zobowiązane są do świadczenia usług konferencyjnych oraz wybranych z zakresu spa & wellness. Jeśli charakter hotelu, liczba pokoi, a także lokalizacja nie przemawiają za rozszerzaniem oferty, inwestor najczęściej ogranicza się do jednej niewielkiej sali konferencyjnej albo niedużej sauny lub jacuzzi.
Usługi konferencyjne
Zgodnie z danymi firmy Cushman & Wakefield na terenie Polski funkcjonuje obecnie 1545 hoteli świadczących usługi konferencyjne, co stanowi ok. 85 proc. bazy hotelowej kraju. Jeśli wziąć pod uwagę liczby bezwzględne, dominują hotele trzygwiazdkowe – 743 obiekty (48,1 proc.) i dwugwiazdkowe – 478 obiektów (30,9 proc.). Średnia liczba miejsc konferencyjnych wynosi 210, a średnia liczba sal 2,7.
Usługi konferencyjne to jednak domena hoteli z dwóch najwyższych kategorii, ponieważ są one zlokalizowane zazwyczaj w dużych miastach lub w ich najbliższej okolicy, a większość gości stanowią klienci biznesowi i korporacyjni. Odsetek hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych organizujących konferencje wynosi odpowiednio 98 proc. oraz 95 proc. Hotele cztero- i pięciogwiazdkowe charakteryzują się także najwyższym wskaźnikiem średniej liczby miejsc konferencyjnych – 460 i 380 oraz najwyższym wskaźnikiem średniej liczby sal konferencyjnych – 4,8 i 6,4. Tylko 62 proc. obiektów jednogwiazdkowych świadczy usługi konferencyjne. Hotele te charakteryzują się także najniższym wskaźnikiem średniej liczby miejsc i sal konferencyjnych – odpowiednio 110 i 1,5.
Najwięcej hoteli organizujących konferencje znajduje się w Małopolsce (217), na Dolnym Śląsku (177) i w Wielkopolsce (175), a najmniej na Podlasiu (19), Opolszczyźnie (23) i Lubelszczyźnie (37). Jeśli wziąć pod uwagę bazę hotelową poszczególnych województw, najwyższy odsetek obiektów świadczących usługi konferencyjne mają Lubelszczyzna (100 proc.) i Podlasie (95 proc.) – jest tam niewiele hoteli, a ze względu na relatywnie niski popyt na noclegi w tych regionach, właściciele poszerzyli ofertę o usługi konferencyjne.
Miastami wojewódzkimi, w których wszystkie hotele świadczą usługi konferencyjne są Białystok, Gdańsk i Lublin. Z kolei najmniej hoteli konferencyjnych funkcjonuje w Bydgoszczy (71,4 proc.), Gorzowie Wielkopolskim (71,4 proc.) oraz Szczecinie (73,7 proc.).
Największa średnia liczba sal konferencyjnych przypada na hotele w Warszawie (6,8), Gdańsku i Katowicach (4,4). Najmniejsza charakteryzuje hotele zielonogórskie (2,0) i toruńskie (2,1). Największą średnią liczbę miejsc konferencyjnych oferują obiekty w Warszawie (480), Białymstoku (354) i Gdańsku (300), a najniższą w Zielonej Górze (97), Toruniu (132) i Olsztynie (135).
Usługi spa & wellness
Z roku na rok zwiększa się liczba hoteli świadczących usługi spa & wellness. Obecnie ok. 8,5 proc. polskich hoteli (153 obiekty) oferuje pełną gamę tego typu usług, na które składają się: zabiegi kosmetyczne, masaże, hydroterapia, sauny, siłownie, fitness, a często także zabiegi medyczno-rehabilitacyjne. W liczbach bezwzględnych, najwięcej hoteli spa & wellness to obiekty trzygwiazdkowe (73), a najmniej jednogwiazdkowe (3). Z kolei największy odsetek hoteli świadczących tego typu usługi charakteryzuje obiekty czterogwiazdkowe – 33,3 proc. oraz pięciogwiazdkowe – 26,2 proc., a najmniejszy obiekty jednogwiazdkowe – 1,47 proc. oraz dwugwiazdkowe – 1,96 proc. Większość tych obiektów posiada basen wewnętrzny (74,5 proc.), a 15 własny aquapark.
Najwięcej hoteli świadczących pełen zakres usług spa & wellness jest na Dolnym Śląsku (27), Pomorzu (25), Pomorzu Zachodnim (22) i w Małopolsce (21). Jednak jeśli wziąć pod uwagę odsetek obiektów hotelowych oferujących usługi spa & wellness w każdym województwie, najwyższy charakteryzuje Pomorze Zachodnie (23,4 proc.), Podlasie (20 proc.) oraz Warmię i Mazury (19,1 proc.). Powyższe wyniki pokazują, że usługi spa & wellness są oferowane głównie przez hotele zlokalizowane w miejscach typowo turystycznych: w Sudetach, Karpatach, na Warmii i Mazurach oraz nad Bałtykiem. Także większość hoteli z aquaparkami znajduje się w tych regionach.
Michał Kuliński, Dział Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield