Przemyślana koncepcja sposobem na optymalizację kosztów

Dobra koncepcja i dopracowany projekt to już połowa sukcesu. Już na etapie opracowywania wstępnej koncepcji powinniśmy przemyśleć wszystkie funkcje, sprawdzić komunikację w hotelu w strefie dla gości i na zapleczu, organizację i logikę układu poszczególnych pomieszczeń, ocenić czy nie mamy przerostów powierzchni w jakichś obszarach hotelu (niepotrzebny nakład, a później nadmierne koszty eksploatacji) lub niedoborów, które będą odbijać się na funkcjonowania hotelu i jego eksploatacji (na przykład źle zorganizowane zaplecze, powierzchnie magazynowe, przestrzeń techniczna), sprawdzić zgodność z przepisami, standardami i wymogami sieci, jeśli pracujemy nad przyszłym hotelem sieciowym. Elementem koncepcji powinny być nie tylko dokładne rzuty poszczególnych kondygnacji hotelu, ale również plan zagospodarowania terenu. W tej fazie jesteśmy w stanie projekt modyfikować aż do uzyskania wersji optymalnej lub zatrzymać, jeśli kolejne warianty będą pokazywać, że nie da się dobrze zaprojektować hotelu w danym miejscu, przy określonych uwarunkowania i ograniczeniach związanych z lokalizacją, w zgodzie z miejscowym planem lub warunkami zabudowy oraz standardami. Lepiej (i taniej) przekonać się o tym teraz, niż później. Czas, który poświęcimy na pracę nad koncepcją nigdy nie będzie czasem straconym i pozwoli nam zoptymalizować projekt, a to z kolei jest istotnym czynnikiem decydującym o wysokości nakładów inwestycyjnych.

>>> Zapoznaj się z kwietniowym wydaniem „Świata Hoteli” w wersji elektronicznej

Dokładna i zweryfikowana koncepcja daje też możliwość przybliżonej kalkulacji nakładów i ponownego sprawdzenia biznes planu, co jest konieczne dla finalnych decyzji. Oszacowanie wielkości i struktury nakładów, adekwatnie i realnie do zakładanego rodzaju inwestycji i programu funkcjonalnego (koncepcji), możemy przeprowadzić posługując się wskaźnikami dla porównywalnych hoteli i informacjami o aktualnych kosztach realizacji inwestycji w podziale na najważniejsze elementy składowe.

Po przyjęciu koncepcji i podjęciu pozytywnych decyzji co do realizacji, kolejny etap to rzetelnie i profesjonalnie opracowana dokumentacja projektowa (projekt budowlany, wykonawczy). Ważne by dokumentacja była kompletna i wewnętrznie spójna. I ważne by nie umknął żaden istotny element wynikający ze standardów czy przepisów. Jeśli pracujemy nad hotelem sieciowym architekt musi bazować na aktualnych standardach, które obowiązują w danym momencie. Odstępstwa od standardów są oczywiście możliwe, ale musimy być ich świadomi i pamiętać o akceptacji. Na etapie realizacji nie wszystko da się już zmienić i naprawić, a jeśli tak, to niemal zawsze będzie to oznaczać dodatkowe nakłady inwestycyjne, a to jest już zaprzeczenie optymalizacji. Przy doborze materiałów wykończeniowych, technologii i wyposażenia pamiętajmy by były adekwatne do hotelu jaki planujemy, jego standardu i marki. Jeśli realizujemy hotel ekonomiczny cena wyposażenia i elementów wykończeniowych nie może być z górnej półki, ważne jest natomiast, aby spełniały określone wymogi i były odpowiednie do zastosowania w hotelu. Po opracowaniu dokumentacji możemy i powinniśmy ponownie ustalić poziom niezbędnych nakładów na realizację inwestycji, który będzie też dla nas punktem odniesienia w procedurze wyboru generalnego wykonawcy lub wykonawców i weryfikacji ofert.

Autorem tekstu jest dr Marta Kuniszyk,
dyrektor ds. ekonomiczno-finansowych i rozwoju w Port-Hotel

Cały artykuł dostępny jest w kwietniowym wydaniu Świata Hoteli

Wersja elektroniczna

Prenumerata