Artur Pietraszewski z Fortech Consulting o sytuacji na rynku condo

Udostępnij artykuł

[SPECJALNIE DLA NAS – RAPORT] W komentarzu do sytuacji na rynku apartamentów oferowanych w modelu condo w 2021 roku wskazywałem, że jest to segment pełen paradoksów. Z jednej strony, szczególnie w funkcjonujących już w formule kondominium obiektach hotelowych, widoczne były negatywne zjawiska związane z pandemią COVID-19. Z drugiej na sprzedaż pokoi hotelowych i apartamentów planowanych lub realizowanych w tym modelu wpływały pozytywnie dwie kwestie. Presja na pozyskanie alternatywnego dla finansowania dłużnego kapitału przez inwestorów w projekty hotelowe oraz silna potrzeba bezpiecznego lokowania nadwyżek finansowych przez nabywców indywidualnych i część przedsiębiorców – pisze w tekście do naszego specjalnego wydania „Rynek Hotelarski w Polsce – Raport 2022” Artur Pietraszewski, partner Fortech Consulting.

Artur Pietraszewski

Na rozgrzanym do czerwoności, szczególnie w III i na początku IV kw. 2021 roku, rynku nieruchomości przedsięwzięcia condo odpowiadały na realną potrzebę kupujących. Kusząc w marketingowym przekazie – wysokimi w stosunku do oprocentowania lokat bankowych, choć już nie gwarantowanymi, ale: spodziewanymi, oczekiwanymi, prawdopodobnymi, zakładanymi… (w zależności od pomysłowości zespołu marketingu wspieranego przez dział finansowy i prawników) stopami zwrotu, bezpieczeństwem wiążącym inwestycje w modelu condo z prawnym tytułem własności do lokalu i możliwością odliczenia podatku VAT. Także dobre wyniki branży hotelarskiej po wakacjach 2021 i stopniowy powrót klientów segmentu MICE dawały podstawy do optymizmu.

Pojawiły się też elementy wskazujące na porządkowanie rynkowych standardów. Coraz częściej pozyskiwanie nabywców, a de facto w fazie deweloperskiej, dostarczycieli nieoprocentowanego kapitału do realizacji przedsięwzięcia, wymagało wykazania kwalifikacji i referencji przyszłego operatora. A nie tylko potwierdzenia zawarcia przez inwestora lub zarządzającego umowy z rozpoznawalną siecią. Czytelnych umownych zasad podziału zysków, a także zapewnień o możliwości pobytu właścicielskiego, postrzeganego przez kupujących jako istotny, dodatkowy benefit.

Podnoszenie stóp procentowych a rynek condo

Inwestycyjnego spokoju nie zburzyły nawet pierwsze negatywne sygnały z gospodarki. Ich konsekwencją było ostrożne podnoszenie przez RPP stóp procentowych od października 2021 r. A także niepokojące bardziej ekonomistów, niż konsumentów odczyty wskaźnika inflacji. Co więcej, „ochrona antyinflacyjna” stała się w kolejnych miesiącach nośnym hasłem wspierającym sprzedaż condo i ogólnie sprzedaż na rynku nieruchomości. W podsumowaniach wyników sprzedaży mieszkań realizowanych przez deweloperów w 2021 roku na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce wskazywano, że sprzedaż na poziomie 69 tysięcy jednostek, to nie tylko drugi w historii wynik (w 2017 roku sprzedano na tych rynkach 72 tys.). Ale przede wszystkim efekt braku podaży nowych inwestycji. A także efekt stymulacji rynku przez najtańszy w historii kredyt i typowego dla górnej fazy cyklu koniunkturalnego nakręcania spirali cenowej mającej wpływ na przyspieszenie decyzji zakupowych.

W naturalny sposób część tego popytu przeniosła się na rynek alternatywnych inwestycji. W tym projektów condo, gdzie dominowała narracja o wysokiej zyskowności takich przedsięwzięć. Wobec rozproszenia danych o rynku condo Fortech Consulting szacuje, że sprzedaż w tym segmencie w 2021 roku wyniosła ok. 3 tys. jednostek. Co, biorąc pod uwagę liczbę i skalę wprowadzonych projektów, znaczącą ich koncentrację w miejscowościach wakacyjnych. A także typowo inwestycyjną specyfikę rynku, jest wynikiem równie imponującym.

Co przyniósł początek 2022 roku?

Początek 2022 roku dla całego rynku nieruchomości okazał się czasem szoków. Na sekwencję gwałtownych podwyżek stóp procentowych i ograniczenie akcji w kredytach hipotecznych, huśtawkę cen materiałów budowlanych, wyraźnie odczuwalną w konsumenckich portfelach inflację, nałożył się jeszcze szok związany z wybuchem wojny w Ukrainie. Dźwięk strzelających podczas świętowania ubiegłorocznych sukcesów korków od szampana szybko zagłuszył realny, niosący śmierć i zniszczenie huk dział i obawa, jak będzie wyglądała nasza część Europy w nieodległej perspektywie. Po początkowym skupieniu uwagi na wielkiej geopolityce i problemach uciekających przed wojną obywateli Ukrainy, uwaga nabywców inwestycyjnych szybko przeniosła się na rynki Hiszpanii, Portugalii, Grecji czy Czarnogóry.

Zakup nieruchomości określanej jako „bezpieczna przystań” stał się dla wielu nie tylko kwestią zabezpieczenia kapitału, ale też stworzenia mieszkaniowej alternatywy. Na wypadek rozlania się konfliktu na większy obszar Europy. Co ciekawe, postrzegany przez pryzmat ostatnich cykli gospodarczych jako mało wrażliwy na gwałtowne zmiany ekonomicznego otoczenia polski rynek nieruchomości, tym razem zachował się zupełnie inaczej. Zanotował po serii historycznych wzrostów, głębokie spadki dynamiki sprzedaży i spadek zaufania do nieruchomości jako instrumentu tezauryzacji. To, co widać…Pełną treść publikujemy w Rynek Hotelarski w Polsce – RAPORT 2022. Kliknij, aby dokończyć lekturę.

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.
Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.

Opublikowano: 29.09.2022
Aktualizacja: 29.09.2022