Wpływ pandemii na hotelarstwo. Komentarz Knight Frank

Sektor hotelarski, obok handlowego, jest jednym z obszarów najbardziej dotkniętych skutkami pandemii. Od roku działalność hoteli przypomina falę sinusoidalną. Naprzemiennie tymczasowo zamykane i otwierane dla określonych grup. Kolejne obostrzenia rządu. Ograniczenia w przemieszczaniu się zarówno w ramach granic Polski, jak i podróży międzynarodowych. Poza tym brak możliwości wcześniejszego zaplanowania urlopów czy wyjazdów służbowych, wpłynęły na drastyczne spadki poziomu obłożenia pokoi w obiektach hotelowych.

Sektor hotelarski – 12 miesięcy z życia

Pierwsze negatywne konsekwencje epidemii COVID-19 dla polskiego rynku turystycznego pojawiły się 14 marca 2020 roku. Próby opanowania rozprzestrzeniającej się pandemii wiązały się z zamknięciem granic dla nierezydentów. Drastycznym zmniejszeniem liczby międzynarodowych lotów i połączeń kolejowych, ograniczeniem funkcjonowania hotelowych części gastronomicznych i rozrywkowych. W konsekwencji czasowym zakazem prowadzenia działalności hotelarskiej z pewnymi wyjątkami, m.in. udzielanie noclegów osobom objętym kwarantanną czy wykonującym zawody medyczne.

Batalia o powrót do względnie stabilnej sytuacji trwała do 4 maja 2020 roku. Wtedy podjęto decyzję o ponownym otwarciu obiektów hotelowych w warunkach ścisłego reżimu sanitarnego. Przyniosło to jedynie nieznaczną poprawę sytuacji w sektorze hotelarskim. To było efektem braku możliwości planowania wyjazdów w dłuższej perspektywie czasu i tym samym zdecydowanie mniejszego ruchu turystycznego.

Kolejne zamknięcie hoteli dla turystów nastąpiło jesienią. W wyniku ponownego nagłego wzrostu zakażeń COVID-19 ograniczono działalność obszarów rozrywki ściśle powiązanych z biznesem hotelowym. Takich jak baseny, siłownie, aquaparki. W dalszym ciągu negatywny wpływ na wyniki operacyjne hoteli miał znikomy udział popytu biznesowego z segmentu tak zwanego przemysłu spotkań (MICE). Dla niego szczyt popularności przypadał w ubiegłych latach na miesiące jesienne.

Od 7 listopada z noclegów w hotelach mogli korzystać jedynie goście podróżujący służbowo, sportowcy w trakcie zgrupowań i zawodów, osoby wykonujące zawody medyczne oraz pacjenci i ich opiekunowie. Hotelarze z niepokojem spoglądali w przyszłość z uwagi na zbliżający się okres świąteczny. A także ferie, które zwłaszcza dla regionów turystycznych były niezwykle istotne w skali roku. Ich obawy okazały się słuszne, gdyż ogłoszona trwająca od 28 grudnia do 17 stycznia narodowa kwarantanna pokrzyżowała plany Polaków. Sezon zimowy i kolejne miesiące w regionach górskich nie zrekompensowały hotelarzom utraconych zysków z uwagi na kolejne ograniczenia, które objęły cały kraj i zaczęły obowiązywać od 20 marca 2021 roku.

Sektor hotelarski – kondycja

Dynamicznie zmieniająca się sytuacja oraz związana z tym niepewność skutkowały opóźnieniami w rozpoczynaniu prac nad nowymi inwestycjami. A także wstrzymaniem kilkunastu budów, które były efektem utrudnionego finansowania przez instytucje bankowe.

Pomimo sygnałów napływających na początku 2020 roku, iż banki rozważają wstrzymanie wycen hoteli do 2021, liczba zleceń na wyceny nie spadła w stosunku do lat poprzednich. Zlecenia w ciągu ostatnich miesięcy dotyczyły przede wszystkim aktualizacji wartości obiektów, na które udzielone już było finansowanie. Wycena tego typu nieruchomości w obecnej sytuacji jest bardzo skomplikowana ze względu niepewność prognoz i stale zmieniające się obostrzenia, niemniej banki oczekują aktualizacji wartości. Kluczem jest tutaj ostrożna prognoza na rok obecny i kolejne lata. Ryzyko poprawności szacunków i odzwierciedlenie sytuacji na rynku hotelowym uwzględniamy w wyższej stopie dyskonta – komentuje Małgorzata Krzystek, dyrektor w Dziale Wycen w Knight Frank.

>> Przeczytaj również: Obostrzenia przedłużone do 18 kwietnia <<

Turbulencje sektorowe będące następstwem czasowego zamykania i otwierania obiektów miały decydujący wpływ na znaczący spadek jego dynamiki wzrostu. Na koniec 2020 roku w Polsce funkcjonowało 2 971 hoteli. To stanowiło 0,68 proc. wzrost w ciągu całego roku, a dla porównania średnie tempo przyrostu liczby obiektów w latach 2017-2019 wynosiło prawie 4 proc. rocznie. Ponad dwukrotnie spadło również tempo wzrostu liczby pokoi hotelowych. W 2020 roku osiągnęło wartość 2,1 proc., podczas gdy w analogicznym okresie wyniosło 5 proc. r/r. – mówi Lidia Zawiła, młodszy konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Wyraźne spadki odnotowano również w obłożeniu pokoi w obiektach. Na koniec ubiegłego roku według danych GUS wyniosło średnio 29,6 proc. Co było rekordowo niskim wynikiem dla polskiego sektora hotelarskiego. Zmianę widać szczególnie w porównaniu do poziomu wskaźnika obłożenia z lat 2016-2019. Który to był stabilny i kształtował się średnio na poziomie 52,3 proc. Bezpośredniej przyczyny tak znaczących spadków wyników operacyjnych hoteli należy upatrywać w ponad dwukrotnie mniejszej względem średniej z lat 2016-2019 liczbie turystów korzystających z oferty hotelowej. Ta na koniec listopada ubiegłego roku wyniosła 10 765 218 osób, co bezpośrednio wynikało z ograniczeń w podróżowaniu. W poprzednich latach goście z zagranicy stanowili średnio około 26 proc. wszystkich korzystających z hoteli. Natomiast według danych GUS od stycznia do listopada 2020 roku wartość ta spadła do 14 proc. Osiągając w maju i czerwcu rekordowo niskie średniomiesięczne wartości – odpowiednio 6 proc. i 8 proc. – dodaje Lidia Zawiła.

RYNEK DOSTAWCÓW HORECA W POLSCE – RAPORT 2021
> kliknij, aby zapoznać się z pełnym wydaniem <
Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Rynek-Dostawcow-HoReCa-RAPORT-2021.png

Tempo powrotu do zadowalających przychodów będzie wyglądało inaczej w różnych segmentach rynku hotelarskiego. Najszybciej do wyników z 2019 roku powinny powrócić hotele ekonomiczne i resortowe. W sytuacji kiedy mogą być otwarte nie odnotowują większych problemów z obłożeniem. W związku z oczekiwaną zmianą struktury gości, spadku popytu ze strony gości zagranicznych, jak i podróży biznesowych, hotele zlokalizowane w dużych miastach, z dużym komponentem konferencyjnym, a w szczególności hotele cztero- i pięciogwiazdkowe, znajdują się w najtrudniejszej sytuacji.

Niemniej rynek wewnętrzny jest na tyle silny, że w dłuższym okresie nie powinno przełożyć się to na drastyczny spadek obłożenia. Jak wiadomo rynek turystyczny szybko podnosi się po kryzysie i nie jest on teraz mniej atrakcyjny dla inwestorów. Pandemię traktujemy jako wydarzenie jednorazowe, a nie stałą mającą wpływ na rynek w bardzo długim okresie. Odnotowano spadki wartości, ale szacunki przychodów przyjmujemy ostrożniej tylko na najbliższe 2-3 lata, a cała prognoza na potrzeby wycen ma zazwyczaj lat 10 i nie prowadzi to do spadków rzędu kilkudziesięciu procent. W okresie pandemii nie odnotowano transakcji w obszarze nieruchomości hotelowych na rynku instytucjonalnym. Obserwowane jest duże zainteresowanie segmentem ze strony inwestorów stosujących strategie oportunistyczne, niemniej właściciele pomimo trudności nie decydują się na sprzedaż hoteli po znacznie obniżonych cenach – wyjaśnia Małgorzata Krzystek.

Analogicznie do sektora handlowego, sektor hotelarski oczekuje się wzrostu stóp kapitalizacji o 100 bps. W rezultacie można się spodziewać, że najlepsze aktywa w Warszawie będą wyceniane przez inwestorów na 6 proc.

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.
Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.