Artur Pietraszewski: Czekając na wstrząsy wtórne

[SPECJALNIE DLA NAS] Patrząc na wyniki opera­cyjne wybranych obiek­tów po II kw. 2020 nie ma wątpliwości, że COVID-19 był dla branży hotelarskiej, w tym condo i aparthoteli, prawdziwym „trzęsieniem ziemi”. Czasowe zamknięcie obiektów, blokada ruchu transgranicznego, zmiany dotyczące sposobu prowadze­nia operacji, zwiększone wymogi bezpieczeństwa sanitarnego zna­cząco zmieniły myślenie branży i widoczne są w wynikach ope­racyjnych – pisze w komentarzu do naszego specjalnego wydania „Rynek Hotelarski w Polsce – Raport 2020” Artur Pietraszewski, partner Fortech Consulting.

Zmienił się też model ruchu turystycznego, w którym znów podstawowym gościem staje się turysta krajowy, często z ograniczonym budżetem i o in­nych, niż zagraniczni goście pre­ferencjach. Zmiana w otoczeniu rynkowym każe też z innej per­spektywy spojrzeć na kierunek rozwoju obiektów oferowanych w modelu condo i projektów aparthotelowych. To, co w ostat­nich dwóch-trzech latach było siłą rynku condo – profesjonali­zacja i usieciowienie obiektów, szczególnie w dużych miastach, stało się dla właścicieli pustych pokoi biznesową pułapką. De­klarowane przez sprzedawców na poziomie 7-8 proc. w skali roku stopy zwrotu, przy niższym niż 20 proc. poziomie obłożenia w miejskich obiektach, stały się pustą deklaracją lub wymagają wypłat z funduszy zapasowych. Już pierwsze tygodnie epidemii pokazały, że niektórzy operato­rzy condo nie udźwignęli tego poziomu obciążenia lub taktycz­nie, korzystając z nadzwyczajnej zmiany na rynku renegocjowali warunki rozliczeń z właścicielami lub wycofywali się z biznesu.

Miejski rynek aparthotelowy i lokali wynajmowanych na krótki termin także przeżywa rewolucję. Nie tylko brakuje gości w ramach city break, dochodzi jeszcze nowa konkurencja w postaci rosnącej podaży lokali wynajmowanych dotychczas dla studentów, czy wracających na rynek lokali z naj­mów długoterminowych i silna kompresja czynszów. Nic nie wskazuje, że trend ten szybko ulegnie odwróceniu, a wyraźnie rosnąca w drugiej połowie sierp­nia liczba zachorowań, zamknię­cie części uczelni, przedłużanie pracy zdalnej w dużych firmach nie daje powodu do optymizmu. Postrzegany dotychczas jako bezpieczny, dynamicznie rozwi­jający się rynek condo/apartho­telowy w dużych miastach stał się rynkiem wysokiego ryzyka, choć wciąż rynkiem, na którym wartość rezydualna nieruchomo­ści gwałtownie nie spada. Wydaje się, że z perspektywy końca waka­cji 2020 powody do radości mają natomiast właściciele i operato­rzy obiektów condo/aparthote­lowych w destynacjach wakacyj­nych, szczególnie w mniejszych miejscowościach nad Bałtykiem i znanych górskich resortach – Za­kopanem, Karpaczu, Szczyrku. Ich modele biznesowe uwzględnia­ły zwykle element sezonowości i krótki okres wakacyjnego najmu. Przy wszystkich ograniczeniach wynikających z kolejnych i cha­otycznie wprowadzanych regula­cji prawnych wspierających walkę z epidemią, udało im się wydłużyć tegoroczny sezon bazując na gościach krajowych aktywnych już od maja. Zmęczenie wiosen­nym lockdownem, przejście wielu firm na pracę zdalną, zamknięcie szkół i nauczanie online, przy po­wodowanych obawą właścicieli o przyszłość korzystnych cenach usług, sprawiły, że już w czerwcu w wielu miejscowościach pojawili się goście. Zwykle były to rodziny z dziećmi w wieku przedszkolnym i szkolnym. Poszukiwali bezpie­czeństwa i przy obowiązujących w gastronomii ograniczeniach, możliwości przyrządzania posił­ków bezpośrednio w apartamen­cie, co jest trudne w typowym obiekcie hotelowym i ośrodku wypoczynkowym, a jest domeną obiektów aparthotelowych.

RYNEK HOTELARSKI W POLSCE RAPORT 2020
>> kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem <<

Pandemia, choć jest stanem nadzwyczajnym, jest też dosko­nałym „stres-testem” dla opera­cyjnych modeli w poszczególnych typach obiektów. Jak po każdym kryzysowym „trzęsieniu ziemi” to fala „wstrząsów wtórnych” pokazuje rzeczywistą kondycję poszczególnych segmentów go­spodarki i realne perspektywy rozwoju. Patrząc na obecny se­zon wakacyjny uprawnioną staje się teza, że najbliższe lata prze­suwać będą ofertę usług hotelo­wych w kierunku prostej usługi noclegowej, bez całej otoczki ga­stronomicznej, usług SPA, usług zdrowotnych, zorganizowanych aktywności sportowych. Turysty­ka po II kw. 2020 weszła w fazę izolacji i indywidualizmu, w które model aparthotelowy, z poko­jami z niezależnym zapleczem kuchennym, wysokim poziomem prywat­ności w ra­mach obiek­tu znakomicie się wpisuje. Za wcześnie jednak na długofalowe wnioski, tym bardziej, że branża condo/aparthotelowa jako całość postrzegana jest jako inwestycje wysokiego ryzyka przez sektor bankowy. Stąd należy spodziewać się spadku liczby nowo wprowa­dzanych do sprzedaży i realizacji inwestycji w tym modelu w ciągu najbliższych 12-24 miesięcy. Ry­nek zrewiduje też marketingowe obietnice w zakresie poziomu oferowanych przez operatorów stóp zwrotu, czy wysokości czyn­szów w obiektach bez gwarancji. Być może to czas na wprowa­dzenie zupełnie nowych modeli rozliczeniowych z właścicielami, w których z jednej strony poja­wią się twarde zabezpieczenia finansowe wypłat, z drugiej pro­jekty condo/aparthotelowe będą postrzegane jako długotermino­wa inwestycja finansowa i „life­-style”, a nie typowa inwestycja w nieruchomości. W obecnej sy­tuacji pozostaje wiara, że zarów­no deweloperzy, jak i potencjalni nabywcy będą uważnie przyglą­dać się biznesowym kalkulacjom i wyciągać wnioski ze zmian w otoczeniu rynkowym, dosto­sowując ofertę do rzeczywistych potrzeb rynku w fazie wychodze­nia z popandemicznego kryzysu.

© BROG B2B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.
Dalsze rozpowszechnianie powyższego materiału jest zabronione.