Artur Pietraszewski: Czekając na wstrząsy wtórne

Udostępnij artykuł

[SPECJALNIE DLA NAS] Patrząc na wyniki operacyjne wybranych obiektów po II kw. 2020 nie ma wątpliwości, że COVID-19 był dla branży hotelarskiej, w tym condo i aparthoteli, prawdziwym „trzęsieniem ziemi”. Czasowe zamknięcie obiektów, blokada ruchu transgranicznego, zmiany dotyczące sposobu prowadzenia operacji, zwiększone wymogi bezpieczeństwa sanitarnego znacząco zmieniły myślenie branży i widoczne są w wynikach operacyjnych – pisze w komentarzu do naszego specjalnego wydania „Rynek Hotelarski w Polsce – Raport 2020” Artur Pietraszewski, partner Fortech Consulting.

Zmienił się też model ruchu turystycznego, w którym znów podstawowym gościem staje się turysta krajowy, często z ograniczonym budżetem i o innych, niż zagraniczni goście preferencjach. Zmiana w otoczeniu rynkowym każe też z innej perspektywy spojrzeć na kierunek rozwoju obiektów oferowanych w modelu condo i projektów aparthotelowych. To, co w ostatnich dwóch-trzech latach było siłą rynku condo – profesjonalizacja i usieciowienie obiektów, szczególnie w dużych miastach, stało się dla właścicieli pustych pokoi biznesową pułapką. Deklarowane przez sprzedawców na poziomie 7-8 proc. w skali roku stopy zwrotu, przy niższym niż 20 proc. poziomie obłożenia w miejskich obiektach, stały się pustą deklaracją lub wymagają wypłat z funduszy zapasowych. Już pierwsze tygodnie epidemii pokazały, że niektórzy operatorzy condo nie udźwignęli tego poziomu obciążenia lub taktycznie, korzystając z nadzwyczajnej zmiany na rynku renegocjowali warunki rozliczeń z właścicielami lub wycofywali się z biznesu.

Miejski rynek aparthotelowy i lokali wynajmowanych na krótki termin także przeżywa rewolucję. Nie tylko brakuje gości w ramach city break, dochodzi jeszcze nowa konkurencja w postaci rosnącej podaży lokali wynajmowanych dotychczas dla studentów, czy wracających na rynek lokali z najmów długoterminowych i silna kompresja czynszów. Nic nie wskazuje, że trend ten szybko ulegnie odwróceniu, a wyraźnie rosnąca w drugiej połowie sierpnia liczba zachorowań, zamknięcie części uczelni, przedłużanie pracy zdalnej w dużych firmach nie daje powodu do optymizmu. Postrzegany dotychczas jako bezpieczny, dynamicznie rozwijający się rynek condo/aparthotelowy w dużych miastach stał się rynkiem wysokiego ryzyka, choć wciąż rynkiem, na którym wartość rezydualna nieruchomości gwałtownie nie spada. Wydaje się, że z perspektywy końca wakacji 2020 powody do radości mają natomiast właściciele i operatorzy obiektów condo/aparthotelowych w destynacjach wakacyjnych, szczególnie w mniejszych miejscowościach nad Bałtykiem i znanych górskich resortach – Zakopanem, Karpaczu, Szczyrku. Ich modele biznesowe uwzględniały zwykle element sezonowości i krótki okres wakacyjnego najmu. Przy wszystkich ograniczeniach wynikających z kolejnych i chaotycznie wprowadzanych regulacji prawnych wspierających walkę z epidemią, udało im się wydłużyć tegoroczny sezon bazując na gościach krajowych aktywnych już od maja. Zmęczenie wiosennym lockdownem, przejście wielu firm na pracę zdalną, zamknięcie szkół i nauczanie online, przy powodowanych obawą właścicieli o przyszłość korzystnych cenach usług, sprawiły, że już w czerwcu w wielu miejscowościach pojawili się goście. Zwykle były to rodziny z dziećmi w wieku przedszkolnym i szkolnym. Poszukiwali bezpieczeństwa i przy obowiązujących w gastronomii ograniczeniach, możliwości przyrządzania posiłków bezpośrednio w apartamencie, co jest trudne w typowym obiekcie hotelowym i ośrodku wypoczynkowym, a jest domeną obiektów aparthotelowych.

RYNEK HOTELARSKI W POLSCE RAPORT 2020
>> kliknij, aby się zapoznać się z pełnym wydaniem <<

Pandemia, choć jest stanem nadzwyczajnym, jest też doskonałym „stres-testem” dla operacyjnych modeli w poszczególnych typach obiektów. Jak po każdym kryzysowym „trzęsieniu ziemi” to fala „wstrząsów wtórnych” pokazuje rzeczywistą kondycję poszczególnych segmentów gospodarki i realne perspektywy rozwoju. Patrząc na obecny sezon wakacyjny uprawnioną staje się teza, że najbliższe lata przesuwać będą ofertę usług hotelowych w kierunku prostej usługi noclegowej, bez całej otoczki gastronomicznej, usług SPA, usług zdrowotnych, zorganizowanych aktywności sportowych. Turystyka po II kw. 2020 weszła w fazę izolacji i indywidualizmu, w które model aparthotelowy, z pokojami z niezależnym zapleczem kuchennym, wysokim poziomem prywatności w ramach obiektu znakomicie się wpisuje. Za wcześnie jednak na długofalowe wnioski, tym bardziej, że branża condo/aparthotelowa jako całość postrzegana jest jako inwestycje wysokiego ryzyka przez sektor bankowy. Stąd należy spodziewać się spadku liczby nowo wprowadzanych do sprzedaży i realizacji inwestycji w tym modelu w ciągu najbliższych 12-24 miesięcy. Rynek zrewiduje też marketingowe obietnice w zakresie poziomu oferowanych przez operatorów stóp zwrotu, czy wysokości czynszów w obiektach bez gwarancji. Być może to czas na wprowadzenie zupełnie nowych modeli rozliczeniowych z właścicielami, w których z jednej strony pojawią się twarde zabezpieczenia finansowe wypłat, z drugiej projekty condo/aparthotelowe będą postrzegane jako długoterminowa inwestycja finansowa i „life-style”, a nie typowa inwestycja w nieruchomości. W obecnej sytuacji pozostaje wiara, że zarówno deweloperzy, jak i potencjalni nabywcy będą uważnie przyglądać się biznesowym kalkulacjom i wyciągać wnioski ze zmian w otoczeniu rynkowym, dostosowując ofertę do rzeczywistych potrzeb rynku w fazie wychodzenia z popandemicznego kryzysu.